未補地價綠表單位 胡亂按揭惹麻煩

筆者早前曾提及有買家為減低買樓成本，而申請「二按」，亦有部分人會將物業「偷雞」按上按。為了打撃違規物業「二按」，金管局建議銀行對客戶按揭組合進行全面檢查，以了解客戶是否違規承造「二按」。計劃仍在構思階段，但 未補地價的公營房屋單位(即綠表單位)涉嫌違例「加按」的情況日益嚴重，看來有關部門要加快腳步處理。

根據資料，今年上半年約6個綠表銀主盤被拍賣，平均每月約一宗，但單是本月已有3宗，部分個案更涉嫌違規借貸。據統計，本月有4個綠表公營住宅待拍賣，其中3個為銀主盤，1個為綠表業主放售。

土地註冊處資料顯示，上述4個物業的業主均涉向財務公司借貸，其中小西灣富怡花園2座高層A室，實用面積約592平方呎，業主於13年先後向3家財務公司以貸款協議形式，分5次共借款$400萬，單位最終淪為銀主盤，並於早前安排拍賣，開價$326萬。

事實上，綠表單位是受《房屋條例》規管的，所以業主不論轉售、放租單位，均需向政府申請補地價，補地價後，單位即可在市場上自由轉售或出租。而且業主在未補地價的情況下將居屋單位重新按揭，包括加按，須獲得房屋署批准，否則違法。

近年市場上不乏可提供物業貸款的財務公司，聲稱不論物業樓齡新舊，均可為物業申請一按、二按貸款，或加按套現。但其實如果綠表單位業主在未獲房署批准的情況下，而把物業用作借貸等用途，借貸雙方均可能違法，最高可被罰款$50萬及監禁一年。

然而法律並不外乎人情，在處理是否批准業主二按或加按方面，房屋署會因應情況而酌情處理，一般獲批個案不外乎業主需要籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費及因離婚而支付贍養費等，而其他如個人財務問題，則須根據個別情況考慮。當業主獲房屋署批准加按後，仍須向領有牌照、註冊銀行或接受存款公司申請加按。

立法會房屋事務委員會主席麥美娟表示，現時市場有近8,000宗類似用綠表物業變相抵押借貸的個案，即是未補地價居屋的業主，向財務公司借取高息貸款套現。她要求政府修例加強監控財務公司，並建議房委會應主動調查有關借貸是否違例，有需要時向業主及財務公司作出檢控。

其實政府必須要杜絕違例承造按揭貸款的事情，因這是犯法的，但究竟那個方案才是最有效且最全面的方法，相信這方法並不是一朝一夕可研究出來，再者處罰方面亦是令人頭痛的部分，現時估計市場上有近8,000宗疑似違例個案，如果一旦真的確實了，那政府該怎麼辦？對8,000名業主作出檢控？還是當沒有事情發生，而有可能引起公憤？

筆者表示，政府並不會在短時間內修改法例，或者主動調查有關借貸是否違例，更加不知道政府會否秋後算帳，所以如果真的不清楚條例、不清楚按揭詳情的業主，筆者建議大家在加按未補地價綠表居屋前，先諮詢銀行或專業人士意見，以免犯法。