樓市兩極化,破頂蝕讓齊見

28HSE 編輯部  2015-07-07  #三地產焦點
樓市兩極化,破頂蝕讓齊見

[28Hse 三地產焦點 第十八期 2015年7月8日] 香港上半年樓市暢旺,樓價不斷上升,頻頻錄得破頂成交。根據中原研究部資料,今年上半年中原城市領先指數CCL已升約7.5%,遠超去年同期0.5%升幅。不知不覺已踏入2015的下半年,相信讀者們最關心的是下半年的樓市走勢如何,究竟是升還是跌?

上半年,當我們看有關地產新聞報道時,經常見到「樓王」、「綠表居屋王」及「公屋王」等字眼,就好像新近青衣屋苑成交刷新記錄,青泰苑A座高層9室,實用面積645平方呎,以綠表價$510萬易手,實用呎價$7,907,售價刷新記錄,成為青衣綠表居屋王。

又或者好像屯門叠茵庭,單位為9座高層E室,實用面積約為376平方呎,兩房間隔,以約$420萬成交,實用呎價$11,170,成交價及實用呎價均創屋苑新高。

市民對房屋需求大,無論公屋、居屋,還是私樓都有市場,再加上二手業主叫價企硬,二手樓價頻頻破頂。而新盤方面,基本上月月都有樓推,而且叫價均貼近市價,即與二手屋苑相比,未有明顯的溢價,令不少二手樓買家轉投一手樓,故幾乎所有新盤都是開售首天便沽清。

就以將軍澳帝景灣為例,首批價單定價$557.5萬至$1,159.9萬,呎價由$14,188至$16,634不等,項目最高折扣14.5%,折扣呎價約$1.2萬至$1.4萬,貼近市價開售。而且新盤發展商提供多項付款方法及優惠,如提供從價印花稅津貼等,減低入場費,吸引市民入手上車。

將新盤與二手樓盤作比較,新盤開盤明碼實價,價單列明是多少就是多少錢,但二手業主可在簽合約前反價,相比對買家沒那麼保障。而且購買新盤可慳回一筆修葺費用,因二手樓盤樓齡較大,單位有多個地方要翻新或修葺,買家需花一筆昂貴的金錢。新盤貼近市價出售,買家普遍選擇新盤多於二手樓盤,這些出價策略可令購買力轉至一手市場,因而造成由新盤主導樓市,而且地產商手上仍有多個一手樓計劃或即將推售,下半年二手樓價調整壓力將有增無減,估計二手樓交投量可能進一步收縮,破頂成交個案漸少。

雖則我們經常見到二手樓破頂的消息,其實蝕讓個案並不罕見,新近西貢一個洋房易手,實用面積2,901平方呎,以$6,200萬成交,原業主於2006年初以$7480.5萬購入,單位9年貶值$1280.5萬,即貶值近17%。根據記錄,2005年後,新盤開價大多高出二手市價幾成,直至近年,新盤溢價才減少。

在發展商而言,新盤叫價愈高當然愈好,盈利較多,但是要有人買才可以賺錢。為打擊炒家,穩定樓市,政府推出雙倍印花稅、買家印花稅;而金管局又限制非本地收入人士的按揭成數,加上內地打擊貪污,來港置業的內地買家減少,新盤轉由香港用家購買為主,所以新盤只好貼近市價開售,要考慮香港潛在買家的能力。

下半年的樓市走勢眾說紛紜,有人話升有人話跌。因「細價樓爆煲論」而出名的紀惠集團行政總裁湯文亮認為「下半年樓價一定跌!」他估計未來樓價跌10%,表示新盤貼近二手樓盤開價,不是一個好現象,而且政府新居屋銷售都欠佳,故他不建議市民「夾硬」上車,相信就算今年不加息,明年首季一定加,即意味市場正式步入加息周期,細價樓會跌,建議要上車最好等多兩年。

長和集團主席李嘉誠早前預計樓市目前難以下跌,但他都呼籲市民不要炒樓,認為如果分期付款買樓自住,在可負擔的情況下可以隨時入市。雖然筆者對他的預測不敢苟同,但非常同意「不要炒樓」的部分,因為現階段樓價已達顛峰,樓市走勢未明,沒有經驗的、不足夠銀彈的市民,一不小心就會弄得損手爛腳。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新報143.56(反映2015/6/22至2015/6/28 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升1.19%,但較上年同期上升18.46%。

本周四個分區僅得新界(西)區錄得跌幅,新報125.06,按周下跌1.57%,而與上年同期上升20.88%。而九龍區升幅最多,升3.20%,最新錄得144.59,較上周同期上升20.64%。港島區新報154.79,按周上升1.55%,較上年同期上升18.88%。新界(東)區錄得149.25,按周上升0.91%,而較上年同期上升17.89%。

上周成交個案


-- 健威花園兩房 $618萬易手 --
世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示,新近錄得北角健威花園B座低層05室成交,實用面積446平方呎,建築面積507平方呎,座向北面,採兩房間隔,望園景及海景,以$618萬成交,實用面積平均呎價$13,857,而建築面積平均呎價$12,189。


-- 黃埔花園中層單位 $599萬成交 --
世紀21福興地產高級分行經理張向榮表示,新近錄得紅磡黃埔花園2期11座中層H室成交,實用面積389平方呎,建築面積469平方呎,兩房,座向西南,獲用家以$599萬承接,實用面積平均呎價$15,398,而建築面積平均呎價$12,772。


-- 嘉湖山莊翠湖居高層戶 $9,000租出 --
祥益地產分行主管林家倫表示,新近錄得一宗租賃成交個案,單位為嘉湖山莊翠湖居5座高層E室,實用面積448平方呎,建築面積579平方呎,兩房一廳,日前獲一名區內客以$9,000租入,實用面積平均呎租$20.1,建築面積平均呎租$15.5。


-- 屯門時代廣場兩房 $365萬市場價成交 --
祥益地產高級營業經理袁思賢表示,新近錄得一宗買賣成交,單位為屯門時代廣場C座中層4室,實用面積346平方呎,建築面積452平方呎,兩房一廳,獲區內客以$365萬承接,實用面積平均呎價10,549,而建築面積平均呎價$8,075,屬市場價成交。

新盤動向


-- 維港‧星岸樓書已上載 示位最快下周開放 --
長實地產旗下的紅磡維港‧星岸昨(7日)公布最新部署,首批推售不少於65伙,主要集中在公寓,不包括洋房戶,有關樓書亦已上載。長實地產投資董事郭子威表示,項目有機會於下周開價,示範單位最快下周開放,而何時開賣,則未有定案,但強調不會在8至10月期間開售。


-- 天鑄15伙單位周四發售 --
由新地發展的天鑄,早前(6日)公布最新銷售部署,宣布推出15伙單位於本周四(7月9日)發售。根據銷售安排,發售的15伙單位將分兩輪發售,其中7座20樓D室、7座27及28樓D室複式戶於上午10時發售;其餘13伙則安排同日上午10時15分發售。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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