新加坡房策適用於香港?(1)
28HSE 編輯部  2015-04-01  三地產焦點 
新加坡房策適用於香港?(1)

[28Hse 三地產焦點 第四期 2015年4月1日] 新加坡「國父」李光耀上星期逝世,各國領袖也紛紛表示深切哀悼,當中美國總統奧巴馬形容他是一位真正的歷史巨人、現代新加坡之父、亞洲事務的偉大戰略家,並將被後代人銘記。筆者對新加坡了解不多,相信很多香港人和我一樣,印象最深刻的是李光耀所推出的組屋政策。

90年代,新加坡政府在香港大賣電視廣告,吸引香港人移民。資料顯示,新加坡接近全民當業主的目標,近九成的家庭居住在組屋,單位面積由600至2,000平方呎不等,迎合不同人士的需要。聽到這些資料,相信有不少人會後悔自己當初沒有移民,現在只好「葡萄」新加坡人,就好像我們「葡萄」澳門年年派錢一樣。

為了讓新加坡的每一位公民都能有自己的房子,新加坡參考香港公屋政策,推出組屋政策,附圖為有關的組屋,概念有點像香港的居屋。香港居屋單位一般按市值七成出售,與市場價格掛鉤;而組屋卻是與市民的入息掛鉤,售價參照當時市民入息而定。

組屋售價很低,基本上每個人都買得起,而且供應量多,由60年代至90年代,短短的50年內,新加坡政府已建成90多萬間組屋,解決市民的住屋需要。然而每一名新加坡公民一生中可以向政府申請兩套組屋,住滿第一套5年後,可於二手市場賣掉,毋須補地價,之後可再與政府申請第二套面積更大的組屋。

聽到這裡,各會員們應該很羨慕有關的房策,想立即移民過去。不過,在移民之前,大家還是要了解清楚新加坡,包括他們怎樣為市民儲錢及規劃將來的安排。新加坡設有強制性社會安全儲蓄方案,凡是新加坡公民或永久居留之外籍人士,所有受僱員工,包括臨時性、領月薪,還是領日薪等,均須加入中央公積金制度,最高要從僱員及僱主雙方,收取合共四成的月薪作中央公積金,作買房子及退休保障。而香港則採用強積金,僱員及僱主每月須各自按僱員有關入息的5%作出強制性供款,用作退休金。

當新加坡人買樓時,可使用公積金的一部分供樓。表面上,這個政策可減輕他們供樓時的負擔,但是隨著年齡的增長,公積金可供樓的部分減少,未必可負擔供樓的費用,業主可能需要額外的現金來供樓。而且隨著供款越來越高及供款期越來越長,公積金留下來的退休金便越少。某程度上,這是一個先甜後苦的政策,有點「先使未來錢」的感覺。

而香港則和新加坡不同,市民不能中退提取強積金,一般而言,他們須在年滿65歲退休時方可提取強積金累算權益,若干特殊情況下例外。香港政府主要著重在退休後的保障,屬先苦後甜的政策。

新加坡透過組屋政策及強積金制度的互相配合,加上組屋供應量滿足到市民的需求,而且新加坡政府實施多項措施,例如規定新的組屋在購買5年內不得轉售,也不能用於商業性經營,而且所有申請租住組屋的人都需要持有有效期內的新加坡工作許可證或相關簽證,限制炒賣組屋的行為。

但是,因新加坡的經濟蓬勃,吸引大批外來移民,由於他們只是永久居民,而不是新加坡公民,所以不能向政府購買一手組屋,只可以選擇二手組屋或私樓。房屋需求大量增加,炒樓的風氣燃起,導致私樓的價格增幅遠超過二手組屋。然而現在新加坡年輕人,對生活質素有要求,追求由組屋轉去私人住宅,難度變高。

新加坡近幾年樓價上升了近七成,他們數度推出辣招打壓樓市,包括外國人購置私人住宅,需支付相當於樓價一成的額外印花稅;永久居民購買第二個或以上物業,要支付樓價3%的印花稅;公民購買第三個或以上物業,亦要支付3%的稅項。辣招的推出,樓價已顯著回落,但一般地區的樓價仍然高,市民供樓仍然吃力,不排除新加坡會再次出招。

新加坡的組屋本以家庭單位優先,而單身人士只可購買二手組屋,但政府有見單身人士日益增加,著力興建一房一廳單位,並放寬了單身人士購買組屋的條件,年滿35歲及月薪不超過5,000坡元(約2.8萬港元)的單身者,也可以購買非市區、一房一廳的新組屋單位,並由今年5月起,一房一廳的新組屋的單身買家配額,由30%增至50%,增加單身人士的置業機會。

近幾年,許多香港人喜歡把香港與新加坡比較,而房策亦是大家喜歡討論的一環。既然新加坡是參考香港的公屋政策,那香港又可否參考新加坡的組屋政策,以抒民困呢?筆者將於下期和大家一齊探討。(待續)

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新報140.05 (反映2015/3/16至2015/3/22(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微升0.73%,較上年同期上升18.96%。

本周4個分區均錄得升幅,當中港島區升幅最高,報151.43,按周上升高達2.72%,較上年同期上升18.88%;而九龍區最新報138.16,較上周微升0.04%,而較上年同期上升17.68%。新界兩區均錄得升幅,新界(東)區新報144.86,按周0.05%,較上年同期上升20.65%,而新界(西)區新報125.75,較上周上升0.07%,較上年同期升幅最大,高達27.05%

上周成交個案


-- 屯門怡樂花園中層戶 $375萬易手 --
祥益地產高級營業經理胡志偉表示,日前錄得一宗買賣成交,單位為屯門怡樂花園2座中層C室,實用面積511呎,建築面積643呎,以$375萬易手,實用面積平均呎價$7,339,而建築面積平均呎價為$5,832,屬市場價成交。 據了解,買家為區內首置客,鍾情單位客廳座向西南,加上屋苑鄰近家人,方便照應,而且屋苑外圍擁有圍牆,環境倍添清幽。


-- 邁亞美海灣兩房 $9,500租出 --
祥益地產助理營業經理古文彬表示,日前促成一宗租賃成交,單位為邁亞美海灣2座高層C室,實用面積442呎,建築面積578呎,兩房一廳,望全海景,獲區內客以$9,500承租,實用面積平均呎租$21.5,而建築面積平均呎租$16.4。


-- 銀湖天峰低層戶 高市價約6%易手 --
世紀21奇豐物業迎海分行高級分行經理梁榮貴表示,日前錄得馬鞍山銀湖天峰5座低層E室成交,實用面積573平方呎,建築面積753平方呎,採2房間隔,向東南望園景,$638萬成交,實用面積平均呎價$11,134,建築面積平均呎價$8,473,高市價約6%。


-- 錦豐苑自由市場 $400萬賣出 --
世紀21奇豐物業新港城廣場分行高級分行經理蔡蓓表示,日前錄得馬鞍山錦豐苑一宗自由市場成交,單位為H座中層16室,實用面積432平方呎,建築面積590平方呎,望海景,買家以$400萬(自由市場)承接,實用面積平均呎價$9,259,建築面積平均呎價$6,780,屬市價成交。


-- 荃景花園高層單位 $1.15萬租出 --
星輝地產代理高級營業員何先生表示,日前錄得一宗租賃成交,單位為荃景花園1期4座高層E室,實用面積366平方呎,建築面積450平方呎,望園景,獲家庭客以$1.15萬租出,實用面積平均呎租$31.2,而建築面積平均呎租$25.6。

新盤動向


-- 尖沙咀名鑄 推兩伙相連單位 --
新世界等發展的尖沙咀名鑄,早前公布最新銷售安排,推出兩伙相連單位,分別為59樓C室及59樓D室,實用面積為2,204及1,724平方呎,以招標形式發售。招標開始日期由3月31日起,截標日期為4月10日。


-- 元朗尚築134伙 主攻上車客 --
百利保與富豪合作發展的元朗丹桂村項目,分層單位部分名為尚築,共提供134伙,133伙為開放式單位及1伙為一房一廳戶,面積由191至459平方呎不等。百利保執行董事兼首席營運官范統表示,由於項目主打小型單位,故不會提供優惠方法,或考慮提供一次過付款折扣優惠。而價格方面會因應項目特點,以及參考同區一手、二手物業來定價。


-- 赤柱12幢洋房上載價單 --
新地發展的赤柱村道50號早前上載價單,涉及12幢洋房,每幢面積2,713至4,076平方呎,定價介乎$1.261億至$2.556億,實用呎價介乎$46,480至$62,709。項目提供兩種付款辦法,一是240日現金付款計劃,以及180天付款可減樓價3%,另設3%家居設計及裝修折扣。發展商同時提供印花稅現金優惠,買家可獲相等於樓價的15%買家印花稅優惠或8.5%從價印花稅優惠。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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