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昔日地產新聞 2014年04月28日(Mon)

新樓貨尾單位對未來樓價的參考性

   2014年04月28日(Mon)
2014年04月28日(Mon)
【28Hse.com】  
地產代理高層發表對樓市前景的意見,近期新盤已減價和補貼印花稅等優惠促銷樓盤,不過銷售數字遠遠不及新供應單位,令到新單位現樓貨尾連升兩季,累積有6,000個,若果升穿10,000個單位的警界線就會令樓價有大幅下跌的壓力,地價亦會受影響。

樓價是一個很僵硬的市場,形象一點去講,就像玻璃,不易弄花,但容易打碎,即是說,不容易有秩序下跌,但容易一下子大跌。因為樓價不像商品價格,是由供求決定,樓價大多數是由供應決定的。供求失衡只會令樓市小跌,例如金融海嘯令股市由高位下跌接近三分二,但樓價只下跌兩成多。因為2008及2009兩年的私人單位落成量,只有8,000及8,200個,是自1997年至今為止供應唯一每年少於10,000的年份。

供應持續短缺,就算需求再下挫也不能動搖樓價甚多。

私人單位落成量自2010年起已回復正常水平至每年10,000個單位以上,而2008年以後賣地是越賣越多,再加上樓花期36個月的住宅單位已經可以在市場發售,所以未來數年大方向是供應上升。

不過憑貨尾單位來判斷樓價走勢,甚至設定一個無數據支持的警界線作為樓價升跌的分水嶺就未免詞不達意。因為貨尾單位可以長擺不賣,例如西九龍某樓盤仍然有一千個單位曬太陽將近十年仍未有銷售打算。另外發展商近來流行用「唧牙膏」方式逐少逐少推盤,都可以令貨尾單位的數量但不會對樓市有大幅下跌的壓力,反而起好的樓不賣,令政府的預測失準,還會令樓市因供應短缺上升。相反,貨尾數量下跌某程度上反映了賣多了樓,即是供應增加了。

貨尾單位不能到達某水平就會令樓市大跌,但是貨尾一下子全推出來,例如資金成本突然上升令發展商覺得持貨很不化算,對樓市的衝擊力都相當之大,未來資金成本只會上升,要期待明顯的樓市調整,與其留意貨尾單位數量,不如留意資金成本走勢。
作者: 梁隼
新派樓評家,憑自己多次買賣獲利經驗,集合投資及居住需要分析樓市,著有《上車置業全攻略》及《居屋王置業百科》。只要有辦法,買樓上車並不是難事。
作者網誌:http://www.ccomentary.com