百利保與富豪酒店合作發展的馬鞍山保泰街商場We Go Mall，近日向城規會申請更改土地用途。發展商計劃將地皮由商業用途，改劃為「住宅（甲類）13」，以重建一幢26層高的商住大廈。
該商場於2018年開業，營運僅約8年便計劃拆卸重建。此事除引起當區居民關注外，亦反映網購普及與跨境消費增加，令本地實體商場的需求大幅減少。
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申請重建為26層商住大廈
百利保及富豪酒店於2013年以約6.62億元投得馬鞍山保泰街16號商業地皮，連同地價總投資額約15億元。項目發展為地區商場We Go Mall，樓高5至6層，佔地約5.48萬平方呎，於2018年落成開業。
根據城規會文件，發展商申請以6.77倍地積比率重建，計劃興建一幢26層高的商住物業，並設有1層地庫。項目總樓面面積約37.1萬平方呎。住宅部分佔約27.4萬平方呎，預計提供539伙，平均每戶面積約508平方呎。非住宅部分佔約9.7萬平方呎，包括地下至2樓的商舖和食肆，並會設立一所提供100個名額的幼兒中心。地庫及3樓將提供合共206個車位。
發展商預計，若城規程序於2026至2027年度完成，有望在2029年完成補地價及修改地契手續，整個重建項目目標於2035年落成。
消費模式轉變致出租率低迷促成重建
實體零售業近年備受考驗，商場營運數據亦反映市道疲弱。We Go Mall的零售樓面出租率由2023年的約81%下跌至本年的75%。餐飲業的跌幅更為顯著，本年的餐飲樓面出租率跌至約28%。食肆出租率偏低，削弱了商場的吸引力，進一步影響整體營運。
此外，馬鞍山區內已有大型商場及屋苑商場網絡，現有零售樓面足以應付區內需求。面對零售空間供過於求，繼續營運低出租率的商場，日常的物業管理及維修等固定開支會帶來財務壓力。因此，發展商決定申請更改土地用途，將項目轉型為商住發展。
改建住宅提升價值 10年發展避開低谷
零售市道疲弱，將商業樓面改為住宅發展，有助提升土地價值。馬鞍山社區配套完善，交通發達，區內對住宅物業有穩定需求。透過重建，發展商可將收租物業轉為可出售的住宅項目，從而增加資金流轉。
重建計劃的落成目標定於2035年，發展期長達10年。目前本港樓市處於調整期，加上未來息口去向未明，較長的發展周期讓項目有機會避開目前的經濟低谷。待項目落成時，市場環境或已好轉。
不過，重建計劃仍面臨多項挑戰。項目須經城規會審批，期間需處理地區人士對交通、環境及社區設施的意見。此外，更改土地用途需向政府補地價，加上未來10年的建築成本及樓價走勢仍有變數，均會影響項目的最終利潤。
反映實體零售萎縮 商轉住或成趨勢
We Go Mall的重建申請，印證本港零售生態已然改變。北上消費熱潮與網購習慣的養成，令傳統地區商場的經營環境日漸困難。發展商決定將開業僅8年的商場重新規劃，轉為發展商住項目，顯示出因應市場變化的商業決定。
重建計劃雖然需時較長，但保留了部分商業及社福設施服務社區，同時釋放了土地的住宅發展潛力。隨著經濟環境轉變，未來或會有更多將商業物業改作住宅用途的同類個案。
