2024-04-16 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第四十期 2015年12月9日] 上一期主要是關於市建局首個資助房屋「煥然壹居」，而今期筆者決定為大家介紹一個非資助房屋，是香港房屋協會推出的長者屋「雋悅」，明年3月可入伙，項目位於北角丹拿山8號，設備齊全，加上價錢較高，被譽為「富貴長者屋」。項目截止申請日期為12月22日，會在明年1月5日電腦抽籤，釐定揀樓先行次序。
雋悅由3座組成，提供588個單位，間隔分為開放式至3房，面積由342至1,231平方呎不等。單位只接受於今年12月22日前年滿60歲或以上長者申請，而且只租不賣，由於這屬非資助長者屋，故不設入息及資產審查，而項目採用長期租約形式，租戶在成功申請後，只須繳付一筆過的「租住權費」，便能終生入住所選定的單位。
項目的租住權費用按租戶年齡、單位大小和位置等釐定，以同一單位計，年紀愈大租住權費用愈低，85歲或以上則劃一收費。租住權費價錢由$172.2萬至$1694.9萬不等，房協接受申請人以一筆過或分期形式付租住權費，方案包括申請人以1年或10年的分期方式付款，但須額外繳付2.25%及15.5%的租住權費用。若租戶中途終止租約，首兩年退出可取回租用權八成，居住10年後退出，則獲5%退款。
雋悅一大賣點是設有專業護養設施，包括復康中心、日間託護中心、護養院舍等，均採用者自付形式收費。而租戶除了需繳付租住權費外，每月須付每呎$4.1管理費，即每月管理費由$1,402.2至$5,047.1不等，另外住戶每月須付$800服務費，而差餉、水、電及煤氣等日常費用亦是由住戶負責。
成個住宅項目配備完善，服務及設備包羅萬有，理應好評如潮，期待項目早日公布申請詳情，然而網民及筆者卻不是，當中大多網民都是批評居多，有人覺得如果長者有錢繳付昂費的租住權費，租住一個單位，那為何不選擇買一個單位；有人又認為政府不如用這些錢興建多間護老院；有人諷刺土地問題，單位先由長者租住，最後其家人一併入住，既令父母住得舒適，自己又可以有屋住，一舉兩得。
項目看似吸引，60歲或以上長者既有個安樂窩，又可以享受生活，然而筆者只是認為這一個「搵笨」的項目，首先，服務逐項收費，管理費價錢高，住戶要有一定的積蓄，荷包滿滿才可安心居住。再者，繳付租住權費後，長者並不是真正擁有單位，只是有居住權，感覺不太划算。
話雖如此，對長者來說，雋悅亦不是沒有任何好處。房協早前聯同按揭證券有限公司宣布，為日後成功申請入住雋悅的長者提供安老按揭計劃，以「逆按揭」形式提供較為靈活的財務安排選擇，即是長者可抵押手持的住宅物業，獲得一筆過貸款繳付雋悅的租住權費，再可申請把已抵押的住宅物業出租，應付未來的開支，提供生活保障。總括來說，成功申請安老按揭計劃的雋悦準租戶將可得到：
一筆過貸款及 ／或每月年金： 成功申請安老按揭計劃後，雋悦的租戶可選擇於固定期內或終身每月收取年金，租戶亦可申請提取一筆 過貸款以支付入住雋悦獨立自住單位的租住權費；
租金收入： 在獲得銀行的預先批准下，雋悅的租戶可將其抵押的物業出租，從而獲取一筆過貸款及／或每月年金以外額外租金收入。
如果長者於60歲選擇入住342呎的開放式單位，租住權費為$400萬，而每月住戶要付$1402.2管理費及$800服務費，若長者出租的單位為月租$1.5萬，不計日常開支及享用專業護養設施費用，長者每月得到約$12,798。粗糙計算，每月長者須住滿26年才能收支平衡，即是86歲以上才能收回成本。
當然，人生去到某階段，便有可能需要入住具有完善護養設備及服務的房屋，但是筆者覺得這類「富貴長者屋」只是幫到一小撮人，如果政府有資源及預算，倒不如興建護老院，以滿足長者的需求。雖然安老按揭計劃可為租戶帶來固定的收入，而且終身毋須還款，但是管理費及服務費用不菲，筆者認為退休中產長者決定申請項目前，應小心考慮承擔能力。
中原城市領先指數(CCL)最新報139.82（反映2015/11/23至2015/11/29 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.32%，而較上年同期上升7.17%。
本周四個分區僅得兩個分區錄得升幅，當中港島區升幅最多，上升1.92%，新報152.81，而較上年同期上升9.35%。新界(東)區最新錄得146.68，按周上升0.38%，而較上年同期上升9.50%。而九龍及新界(西)區均錄得跌幅，分別錄得136.24及125，按周分別下跌1.11%及1.68%，而較上年同期上升4.73%及9.09%。
-- 屯門兆禧苑高層戶 $298萬易主 --
祥益地產高級營業經理潘鈺恒表示，日前錄得屯門居屋兆禧苑成交，單位為A座高層1室，實用面積363平方呎，建築面積490平方呎，間隔四正，獲一名區外首置客以$298萬（自由市場價）承接，實用面積平均呎價$8,209，建築面積平均呎價$6,020，屬市場價成交。
-- 屯門華都花園2房 $298萬獲承接 --
祥益地產高級營業經理袁思賢表示，日前錄得屯門華都花園成交，單位為5座低層F室，實用面積408平方呎，建築面積502平方呎，2房2廳，獲一名區外投資客以$298萬購入，實用面積平均呎價$7,304，建築面積平均呎價$5,936，稍低市場價成交。
-- 藍田啟田大廈3房戶 $1.15萬獲承接 --
世紀21聯誠物業董事謝寶昭表示，日前促成藍田啟田大廈租出，單位為啟田大廈為A座低層03室，實用面積469平方呎，建築面積538平方呎，原則2房改3房間隔，附企理裝修，業主原開價$1.3萬，經議價後，最後獲區內家庭客以$11,500承租，實用面積平均呎租$24.5，建築面積平均呎租$21.4。
-- 灣景樓望樓景 $730萬易手--
世紀21北山地產物業顧問梁佩儀表示，日前錄得位於銅鑼灣摩頓臺13-33號的灣景樓成交，單位為灣景樓C座中層02室成交，實用面積614平方呎，建築面積700平方呎，2房間隔，向南望樓景，獲區外換樓客以$730萬承接，實用面積平均呎價$11,889，建築面積平均呎價$10,429，屬市價水平。
-- 眀徳山加推 周五售50伙 --
由新地發展的西營盤眀徳山首輪79伙銷情理想，發展商加推第4張價單及公布銷售安排，於本周五（11日）開售50伙。 新地副董事總經理雷霆，強調第4張價單屬原價加推，呎價稍高只是樓層與分野。項目第4張價單定價$787.8萬至$2,272.8萬，價單呎價約$2.32萬至$3.74萬。 新地代理助理總經理陳漢麟指，項目50伙作次輪發售，包括1伙頂層3房、6伙2房及43伙1房單位，其中最貴為頂層32樓B室，價單定價$2,272.8萬，實用面積607平方呎，呎價高見$37,443。
-- 滿名山加推110伙 --
嘉里旗下的屯門滿名山公布最新銷售部署，嘉里發展有限公司執行董事朱葉培表示，項目已沽出334伙，套現逾$20億，當中一房已全部沽清。 嘉里物業代理有限公司市場策劃副總監劉碧慧稱，滿名山加推第四張價單，涉及110伙，是次加推全為滿庭單位，包括48個1房，54個2房及8個3房，定價介乎$425.7萬至$1621.6萬，呎價由$10,600至$16,962。
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