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地主頭按

2016-07-06-(Wed)
【28Hse.com】  
樓價後向人人關心,筆者不是先知,沒有預言的能耐,只能把市場片面、零碎和殘缺的資訊作整理,嘗試做一點歸納和分析。今次講的是近半年熱爆的發展商一按,筆者簡稱為地主頭按。

近年一手樓市的新特色是,多家發展商透過旗下財務公司,為新盤買家提供整筆高成數一按。先前說過對於發展商而言,提供一按是以密集資本換取延後的利潤,當中涉及的不是價值判斷「應不應」的考量,而是操作上「得唔得」的問題。今次將了解這個作業對市場的影響。

細節中的魔鬼

我們早前統計31個有提供此類一按的樓盤,其中涉及13家發展商共31個樓盤,至去年12月初,這些樓盤共售出2539個單位,其中1113宗成交(約44%),買家選用包括發展商高成數一按的付款安排。以平均樓價600萬元、八成按揭計算,涉及大約53億元貸款!

不過,最終會有多少買家真的取用這類按揭,會存在一定變數,例如上述1113宗成交中,部分可以選擇發展商提供的二按;買家最後可能會取用,也可能不會取用有關備用一按。這裏的分别是,若然這些買家全部選用二按,銀行仍會分得約40億按揭貸款,餘下則為發展商的的二按。關鍵問題是地主頭按的渗透率(penetration rate)有多少?

細看幾個標榜一按「包批」的樓盤,選用此等融資安排的比例較高,某新盤建築期付款涉及此類安排,去年10月至12月初售出975伙,當中583宗成交,即近六成買家選用地主頭按。另一個大型發展商推出的新盤雖然也有提供七成一按,但沒有包批承諾,615宗成交中,只有77宗,即12.5%買家選用有關安排。

筆者估計,那些選用發展商「包批」按揭的買家,最終取用地主頭按的比例亦偏高,10個選用有關付款安排的,6個可能最終正式提取有關按揭。原因是當這類物業入伙時,銀行估值可能有變,此等按揭卻提供買價上會的保證,買家較大機會到時選用唯一可行按揭完成交易。

發展商推出此類付款安排,貸款額既不受市價下跌影響,又不需入息證明,目標當然是散貨。因此不少人認為,高成數一按的出現,是對後市信心不足的表現。但故事可由另一方向解讀:發展商其實對收回借款有一定信心,以其貸款金額規模之大,似乎不太擔心貸款壞賬,原因可能在於發展商也不預期樓價會大跌。這點跟唱淡的樓市專家有明顯不同的取向!大家須知在資本主導的市場,意見沒有什麽價值、誰投入真金白銀才是較可靠。

甩骹式下跌和減辣的負回饋

目前兩家大型地產代理都看淡來年市況,認為一手樓價將普遍低於同區二手。根據1997至2003年的經驗,情況的確是一手帶領二手樓價向下。但加入地主頭按的因素,筆者認為有關歷史未必會完全重現。發展商高成數一按為新盤帶來新的賣點,除非連此個賣點也吸引不了買家,否則一手樓未必需要競相減價。

過去沒有地主頭按的年代,買家選用建築期付款,潛存的風險便是因樓價下跌,令估價不足而買家難以借取足額的樓按;財力不足的買家便只好撻訂離場,發展商收回一批單位,在市況轉差下只好減價去貨,同時在傳媒報道下,更擴大樓市跌勢,連鎖效應不可忽視;筆者稱之為「甩骹式下跌」(dislocation)。今天的地主頭按,删減了估價不足的問題,無論買家在什麽時間成交,譬如是90日成交抑或300日成交,都不必擔心樓價下跌的問題。換言之,地主頭按減低了樓價下跌時,一手樓估價不足,撻訂個案放大跌幅的風險。如果這是計算之內的設計,設計者真是高人也!

另外,以上述約1000宗涉及地主頭按的交易計,已估計涉及約60億元,目前一個月銀行按揭取用金額都不足200億元,一眾發展商已成為按市的新勢力。一般估算,如地主頭按規模達120億元一年,已佔銀行一年按揭比重約6%。此種新按揭品種,其實已静俏俏將風險由銀行移走,直接降低了體系的風險。

地主頭按的出現,是要應對金管局限制按揭成數的逆周期措施(簡稱辣招),可以理解為發展商的自我減辣行俓。但這個應對方法亦成功地令銀行少做了按揭生意;更正確的說法:少了向邊缘借款人敘造按揭。辣招的推行就是要銀行迴避那群邊缘借款人,而吊詭的是發展商推出,用以應付辣招的手段,卻反而成全了辣招的目標。大家可看到此中吊詭性的減辣負回饋關係?將來只要統計這類按揭的數目,就能在壞賬上量化辣招的功勞!

原文刊於信報網站
Author: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
作者網站:http://www.panasian.biz