28Hse-Hong Kong Property
Hong Kong Property Market - Yr.2019 Nov: Average price per sq feet $11123 0.8%   (last month:$11035)
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房署倡放寬公屋申請資格,入息限額擬升4.2%

[28Hse 三地產焦點 第二百零七期 2019年3月6日] 在寸金呎土的香港下,住屋問題一直令人懊惱。有見港人的住屋開支上升,房屋署建議放寬公屋輪候冊申請資格,入息及資產限額整體分別提高4.2%及3.1%,估計公屋輪候冊人數有增無減,市民上樓遙遙無期。

根據現行機制,公屋入息限額是以住戶開支為計算基礎,當中包括住屋開支和非住屋開支,再加上5%的備用金計算出來的。由於住戶開支數據較2018/19年度檢討時錄得升幅,故房屋署建議入息限額整體平均增加4.2%。

在新的規定下,二人家庭入息限額增幅最大,由$17,600增至$18,690,升幅6.2%;而單身入息限額由$11,540增至$11,830,加幅2.5%。資產限額方面,二人家庭由$33.8萬上調至$34.8萬,而1人家庭則由$24.9萬上調至$25.7萬。

新規定下,房屋署預料,約有16.16萬私樓租戶符合新的入息資格,但有關數字包括已申請公屋的租戶,亦未考慮租戶會否不符合其他申請公屋資格,如是否在香港居滿7年及有沒有擁有物業等。

政府上調公屋入息及資產限額後,符合入息資格的較現行的入息限額多$5,800個租戶,輪候時間亦很大機會隨之延長,不排除會打破6年的關口。為減輕市民輪候公屋的痛苦,政府可以怎樣做?

無可否認,要真正減輕市民痛苦、要真正的縮短輪候時間,相信只可以靠政府大刀闊斧增建公屋才可以。講起興建公屋,筆者首先會想到的是政府接納土地供應專責小組提出的八個優先處理土地供應選項。

當中,最具爭議的要數是政府收回粉嶺高爾夫球場32公頃用地建屋,餘下140公頃則獲續約至2027年6月。高爾夫球場的契約在明年8月底屆滿,而政府給予球會長達3年的過渡期,即是最快要到2023年才收回球場32公頃。

有人問為什麼政府不在契約到期後立即收回球場?另有人質疑為什麼不收回全個球場,而只是收回一部分?也人覺得這「好過無」,那其實32公頃土地可以興建幾多個單位?

政府初步估計32公頃可興建4,600個單位單位,公私營房屋比例可能是七三比。如果數字是屬實的話,即是說,新建的單位不足以應付因上調公屋入息,而增加的公屋合資格人數。

相較之下,收回部分高爾夫球場對住屋問題幫助很少,而且所花的時間和供應卻不成正比。由此可見,要真正紓緩或解決房屋問題,以「擠牙膏」方式增加土地供應是沒有用的。

對此,筆者認為,現在供應「愈追愈落後」,要追每年的落成量,除非政府可以大刀闊斧,大量開發空置用地,不是只做發展一些的,否則再多、再好的政策都是徒勞無功。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報171.91(反映2019/02/18至2019/02/24(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.61%,較上年同期上升0.62%。

4個分區中,新界(西)區升幅最多,按周上升1.10%,新報155.9,較上年同期上升0.62%。相反,港島區升幅最少,按周上升0.17%,最新錄得178.45,較上年同期下跌0.92%。而九龍及新界(東)區分別錄得169.88及155.9,按周分別上升0.53%及0.36%,較上年同期分別上升1.64%及1.60%。

上周成交個案

-- 奧運站帝峰‧皇殿低層戶 $735萬易主 --
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示,新近錄得奧運站帝峰‧皇殿成交,單位為6座低層B室,實用面積301平方呎,開放式間隔,望樓景,成交價$735萬,實用面積平均呎價$24,419。

-- 屯門海翠花園2房 $535萬易手 --
祥益地產高級客戶經理陳阿麗表示,日前錄得屯門海翠花園3座中層C室成交,實用面積521平方呎,2房1廳,獲一名區內客以$535萬購入,實用面積平均呎價$10,269,屬市場價成交。

-- 馬鞍山翠擁華庭3房 $980萬易主--
世紀21奇豐物業海柏分行助理區域營業董事鄭達昌表示,日前促成馬鞍山翠擁華庭7座高層C室成交,實用面積858平方呎,3房2廳,座向東南享山景,原開價$1,000萬,後減至$980萬沽出,實用面積平均呎價$11,422。

-- 屯門市廣場2房 成交價$470萬--
祥益地產區域董事袁思賢表示,新近促成屯門市廣場成交,單位為1座中層F室,實用面積337平方呎,2房1廳,減價$10萬,獲區內客以$470萬購入,實用面積平均呎價$13,947,屬市場價成交。

新盤動向

-- 紅磡啟岸周六售246伙 --
由恒地旗下的紅磡啟岸加推3號價單,涉及67伙,包括44伙1房戶及23伙2房戶,實用面積261至391平方呎,定價$545.2萬至$931.3萬,平均呎價$19,358至$24,808。

恒地物業代理營業(一)部總經理林達民表示,本周六(9日)將首輪盡推246伙,當中分設A、B組時段,其中A組為大手客,該組限購4伙,星期五(8日)截票。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。