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Hong Kong Property Market - Yr.2019 Nov: Average price per sq feet $11132 0.88%   (last month:$11035)
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居屋供不應求,應採輪候制?

[28Hse 三地產焦點 第一百九十五期 2018年12月5日] 新一批居屋吸引全城瘋搶,攪珠結果終於塵埃落定。對於「居屋大抽獎」,抽中的固然開心,但抽不到的亦毋須太過失望,因為有消息指,房委會明年有機會推售5個居屋項目,涉及6,528伙,為復售居屋以來數量最多。

據知,5個項目包括粉嶺皇后山山麗苑、荃灣德士古道尚文苑、將軍澳雍明苑、何文田常樂街項目,以及深水埗發祥街西項目,單位預計在2019年3月至2021年3月落成。

不得不留意的是,由於粉嶺樓價較市區平,而且提供的單位有3,222伙,約佔整批居屋的一半。當有大多數單位屬申請人可負擔能力範圍之內,折扣率有可能有所調整,即有機會由現時市價52折調整為6折或65折。

不過一切仍在討論階段,現在說新一批居屋定價是言之尚早。自有居屋以來,政府一直沿用抽籤方式來發售,但由於申請人數眾多,故中籤機會很低,一生都抽不中的大有人在。

對於此情況,有人建議居屋應參考公屋的輪候制,即是計分制,這又是否可行呢?設置輪候冊的好處是申請人士對於輪候時間、何時上樓有更清晰的概念,令他們計劃人生時有所預算。

當得知輪候時間後,有些排得比較後的,相信會改變自己的規劃,如選擇放棄居屋的申請,轉為購買或租住私樓。再次,有了輪候冊的出現,更可以令政府清楚了解市民對居屋的需要,從而調整居屋供應量。

理想很美好,但是現實太殘酷,要將居屋更改為計分制,其實是很困難的事。假設真的要採用計分制,要如何釐定誰可獲得較多分、誰可先買樓?是按年齡、收入高低、人數,還是按現時住屋的擠逼程度?

若按入息和資產高低來計算,應該是收入高,還是收入低的可獲得較多分;若按擠逼程度,又如何界定什麼是寬敞、什麼是擠逼?其實一旦設立計分制,相信無論是如何計算,都會引起爭議。

有人說,公屋及居屋都是資助房屋,都是為社會上有需要人士而設,揀樓次序理應睇齊。筆者並不認同,無可否認,兩者都是資助房屋,但是性質完全不同,公屋是為幫助最基層人士解決迫切住屋需要,而居屋是為市民提供較私樓便宜的置業機會。

相較之下,筆者認為政府應繼續沿用抽籤制,因為如果將居屋與公屋睇齊,一樣是長者、家庭優先,只會令單身人士上樓無望,。雖然現行的居屋制度下,單身申請者即使抽中,最後才可揀樓,但總好過連上樓機會都沒有。

其實歸根究底,問題所在並不是在抽籤制還是計分制,而是政府興建的居屋不足以應付市民所需的,如果政府願意正視,居屋不再是難抽的,前題是政府真的要行動。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報177.39(反映2018/11/19至2018/11/25(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌1%,較上年同期上升8.60%。

4個分區均錄得跌幅,當中新界(西)區跌幅最多,按周下跌2.07%,最新錄得162.68,較上年同期上升8.39%。其次為九龍區,新報176.19,按周下跌1.22%,較上年同期上升9.10%。而港島及新界(東)區分別錄得182.1及189.92,按周分別下跌0.27%及0.28%,較上年同期分別上升5.28%及10.61%。

上周成交個案

-- 牛池灣彩峰苑高層戶 $385萬易主 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,日前錄得牛池灣彩峰苑高層15室成交,單位實用面積426平方呎,1房2廳間隔,座向東面,單位原叫價$420萬,後減至$385萬(居二市場價)沽出,實用面積平均呎價$9,038。

-- 屯門豐景園2房 $416.8萬易手 --
祥益地產分行經理林英傑表示,新近促成屯門豐景園5座中層8室,實用面積301平方呎,2房1廳,附設企理裝修,累減$13.2萬至$416.8萬易主,實用面積平均呎價$13,847,屬市場價成交。

-- 大圍金輝花園2房 $565萬沽出--
世紀21奇豐物業大圍分行經理王兆昌表示,新近促成大圍金輝花園成交,單位為中層E室,實用面積386平方呎,2房1廳間隔,單位原開價$620萬,最終獲上車客以$565萬承接,實用面積平均呎價$14,637,屬低市價水平。

-- 天水圍居屋天頌苑3房 成交價$368萬--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,日前錄得天水圍居屋天頌苑N座低層11室,實用面積601平方呎,3房2廳,獲區內首置客以$368萬(居二市場價),實用面積平均呎價$6,123,屬市場價成交。

新盤動向

-- 觀塘凱滙最快月中推售 --
由信置發展的觀塘凱滙,位於協和街33號,1期提供1,025伙,主打2、3房,1房由450平方呎起,2房490至670平方呎,3房717至880平方呎,4房約1100平方呎,特色戶約1500平方呎,預計2021年3月落成。

信置營業部聯席董事田兆源表示,項目第1、2期均已取得預售樓花同意書,現階段先推出第1期,而項目售樓說明書及示範單位將於日內公布,最快本月中開售。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。