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Hong Kong Property Market - Yr.2020 Aug: Average price per sq feet $11741 1.02%   (last month:$11862)
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加息0.125厘,對樓市影響大嗎?

[28Hse 三地產焦點 第一百八十七期 2018年10月10日] 不加不加還須加,香港終於跟隨美國加息,主要銀行上調最優惠利率(P)0.125厘,是香港銀行12年來首次調高。由於是次加息幅度比較溫和、少於市場預期,不少人認為對樓市的影響不大。

有人形容是次加息「加咗等於無加」,其實加息後,對供樓人士有什麼影響?現時H按(香港銀行同業拆息)鎖息上限為2.35厘,以每$100萬的貸款額及30年期按揭為基礎,加息0.125厘後,業主每月供款額外增加$64,增幅1.65%。

未加息前,市場預計會加息0.25厘,但最後比預期少。不少市場分析及專家均表示,銀行此舉反映銀行資金仍較為充裕,不用完全跟隨美國加息,令不少原本觀望的買家,改變心態,反而加快入市的步伐。

事實上,現在加幅並不多,對樓市影響不算大,但大家不得不留意的是,今次的加息意味著香港正式步入加息周期。假若香港緊隨美國調息,累計加息1厘至3.35厘,業主的全期總利息會由未加息前的$39.45萬,加至$58.65萬,即供樓利息開支增加48.7%。

除此之外,加息並不只是影響供樓人士,其實是次加息亦代表提高了香港買樓的門檻,對一大班有意入市的準買家影響亦不少。加息亦代表買樓總供款額增加,有機會令買家無法通過壓力測試。

尤其是對選擇建築期付款計劃的新樓買家,影響比較大,最壞的情況是有可能面對撻訂的問題。建築期付款指買家購買樓花物業時,付出首期後,待物業入伙時,再開始找銀行進行按揭。

由於買家於交樓時才申請按揭,有關的息率、條款都是依當時計算,如果息口上升,買樓供款總額上升,提高了壓力測試的難度。如果未能成功通過壓力測試,買家要需要付更多首期,或者新增擔保人,否則申請不到按揭。

至於要擔心香港加息而引發樓市崩潰嗎?筆者認為,以現時香港的經濟狀況來看,不用太擔心,是言之尚早的事,因為香港的整體資金環境向好,而且失業率比較低,今年6月至8月經季節性調整的失業率為2.8%,為20年低位。

要講擔心加息影響樓市,不如擔心其他利淡因素影響,例如中美貿易戰、房屋供應增加及中國經濟放緩,再加上近日股市下跌,可能會業主急於套現,對樓市會有一定的影響。

無可否認,是次的加息幅度較溫和,市場早有預期,影響不大。但由於利淡因素眾多,再加上有可能持續加息,市場出現不確定性,有意入市的買家應要警惕風險。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報185.51(反映2018/09/24至2018/09/30(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.58%,而較上年同期上升15.93%。

4個分區中,只有新界(西)區錄得升幅,按周上升0.04%,錄得168.8,較上年同期上升15.01%。反之,新界(東)區跌幅最多,新報203.69,按周下跌0.71%,較上年同期上升19.85%。而港島及九龍區亦錄得輕微跌幅,分別按周下跌0.13%及0.10%,分別錄得191.47及185.16,較上年同期分別上升13.20%及16.99%。

上周成交個案

-- 北角兆寶大廈山景戶 成交價$500萬 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角兆寶大廈成交,單位為中層D室,實用面積242平方呎,2房改1房間隔,座向東南望少山景,原開價$530萬,後減價$30萬至$500萬,實用面積平均呎價$20,661。

-- 屯門萬寶大廈1房 $398萬易主 --
祥益地產區域董事林偉光表示,日前錄得屯門萬寶大廈連天台戶易主,實用面積263平方呎,1房1廳,附設靚裝連電器,獲區外首置客以$398萬購入,實用面積平均呎價$15,133,稍低市場價成交。

-- 天后寶德樓2房 $738萬易手--
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,新近促成天后寶德樓低層單位易手,實用面積404平方呎,2房間隔,座向南面望街景,獲外區投資客以$738萬承接,實用面積平均呎價$18,267,創該物業歷史新高。

-- 天水圍嘉湖山莊3房 $578萬獲承接--
祥益地產分行經理林家倫表示,新近促成天水圍嘉湖山莊1期8座低層D室,實用面積551平方呎,3房2廳,累減$42萬,獲一名區內客以$578萬承接,實用面積平均呎價$10,490,屬市場價成交。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。