28Hse-Hong Kong Property
Hong Kong Property Market - Yr.2020 Jan: Average price per sq feet $11105 4.47%   (last month:$11625)
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樓市最好的時候已經過去?

[28Hse 三地產焦點 第一百八十三期 2018年9月19日] 樓市最好的時候已經過去?星展銀行(香港)研究部香港房地產業分析師丘卓文表示,現時對樓市負面因素多,包括銀行按息及利息會上升,再加上中美貿易糾紛,認為樓市最佳時候已過。

事實上,根據市場的種種跡象,包括拍賣場、二手市場上出現多個減價盤,可以大致推測到樓市有下跌的趨勢。但是次的跌勢是輕微調整,還是樓價大跌,就要視乎不利因素會否令業主賣樓套現。

近日拍賣樓出現劈價的情況,不排除會影響部分業主的放盤意向。有關單位為屯門公屋良景邨良萃樓中層6室,實用面積約150平方呎,屬法院令無契盤,將於9月中再次拍賣,開價$40萬(未補地價)。

據了解,單位曾於8月開價$70萬拍賣,但無人承價,終被收回。換言之,單位是次叫價劈價近43%,挑戰近年住宅樓價的新低。雖則單位價錢吸引,但留意的是,由於單位無契,銀行難以承造按揭,買家入市時須付現金。

同樣地,二手市場亦有大幅減價的情況,比如屯門兆軒苑A座中層11室,實用面積385平方呎,原叫價$460萬,後減價$48萬至$412萬沽出,減幅10.4%。而近期二手成交中,減幅最多的可算是馬鞍山翠擁華庭15座高層C室,實用面積927平方呎,叫價$1,380萬,最終成交價為$1,128萬,減幅高達18.3%。

無可否認,現時樓市不利因素很多,尤其是加息在即,樓市有所調整亦是正常的。紀惠集團行政總裁湯文亮認為,現在樓價是否繼續跌,最關鍵的就是那些劈價貨是否很快便能夠出售,否則的話,劈價貨會愈來愈多,樓價亦會愈劈愈深。

筆者認同,因為影響樓市除息口走勢、香港樓市政策及經濟狀況外,供應量亦是一大因素。當放盤未能快速被消化,市場囤積一定數量的供應,樓價自然會隨之下跌。

有人說市場出現減價盤,甚至劈價盤未獲承接,反映市場購買力欠奉;另有人覺得是因為現時樓市以一手新盤為主導,吸納了大部分市場購買力;也有人覺得由於前景不明朗,買家選擇靜觀樓市。

究竟以現時的情況來說,樓價下跌是真跌還是假跌呢?平心而論,單憑幾宗二手減價的個案、拍賣樓劈價的個案,要講樓市由強轉弱仍言之尚早。要知道業主減價有很多原因,例如當初定的價錢過高,故調低叫價,用作吸引買家,或者該區有新盤推出等,故此不能一概而論。

明顯地,樓市已步入調整期,而跌幅暫時是輕微的,但是次樓市調整期會有多長,跌幅究竟有幾多,就要視乎香港加息後,會否有大量銀主盤、減價盤湧現。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報187.03(反映2018/09/03至2018/09/09(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.75%,較上年同期上升16.20%。

4個分區中,九龍區跌幅最多,按周下跌2.15%,新近錄得184.64,較上年同期上升17.56%。其次是新界(西)區,新報169.36,按周下跌0.47%,較上年同期上升15.63%。而港島及新界(東)區按周下跌0.12%,分別錄得192.3及207.29,較上年同期分別上升13.26%及21.05%。

上周成交個案

-- 北角健威花園2房 $753.8萬易主 --
世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示,新近錄得北角健威花園成交,單位為D座中層04室,實用面積446平方呎,2房間隔,享少海景,原開價$800萬,後減價$46.2萬至$753.8萬易主,實用面積平均呎價$16,901。

-- 屯門居屋悅湖山莊高層戶 $506.8萬易主 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,日前促成屯門居屋悅湖山莊4座高層E室,實用面積431平方呎,2房1廳,累減$13.2萬,成交價$506.8萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$11,759,屬市場價成交。

-- 沙田第一城中層戶 $688萬售出--
世紀21奇豐物業新界東豪宅分行助理區域營業董事周淑萍表示,日前錄得沙田第一城成交,單位為24座中層B室,實用面積447平方呎,3房改2房間隔,座向西南望內園景,以$688萬沽出,實用面積平均呎價$15,391。

-- 屯門悅湖山莊3房 成交價$428萬--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,日前促成屯門悅湖山莊6座高層A室易主,實用面積588平方呎,3房2廳,間隔四正,獲一名區內綠表客以$428萬(居二市場價)購入,實用面積平均呎價$7,279,實用呎價及成交價均創屋苑新高紀錄。

新盤動向

-- 屯門上源9月底前開售 --
由萬科香港發展的屯門上源上載樓書,項目位於掃管笏路99號,由5座大樓及30座洋房組成,提供合共1,154伙,實用面積由321至2,454平方呎,而洋房斫積2,711至4,880平方呎。

萬科香港業務部副總裁(市場營銷)周銘禧表示,項目會在中秋節前後開放位於長沙灣的示範單位,一律為清水房,首批價單不少於231個單位,定價將參考區內相同質素的樓盤。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。