28Hse-Hong Kong Property
Hong Kong Property Market - Yr.2019 Jun: Average price per sq feet $12382 0.77%   (last month:$12287)
Home  - News
News and article search:
   Previous News: (YYYYMMDD)
Property News
Property News(Eng)
New Homes
HK Gov.policy
Trend
Transactions
Mortgage
Auction
Artists
Commercial
Land news
Agency Insider
Promotion
Oversea Property
New Homes
Price info.
Promotion
Photo gallery
Living in Hong Kong
Districts
Expert Blog
Wed Property Focus
ToKuHon
Ownfirstflat
Frankie K.S. Wong
Manywells
18 Property
Mr. Poon
Frankie K.S. Wong

新盤「時光倒流價」等於樓市下跌?

[28Hse 三地產焦點 第一百八十二期 2018年9月5日] 近日多個新盤傾巢而出,面對加息、人民幣貶值及空置稅推出在即等負面因素,部分發展商以貼市價開售,這是否意味著樓市會有下跌的趨勢?還只是加快項目銷售的宣傳手法?

就以近日最大型新盤LP6為例,以貼市價開盤。項目提供2,392伙,首張價單涉及487伙,定價$558萬至$1,644.8萬。若買家採用即供分期付款方案,最高可享19.5%折扣,即折實價為$449.2萬至$1,324.1萬,折實呎價為$12,903至$18,782。

除此之外,發展商亦紛紛積極推售貨尾,當中新地重推現樓項目匯璽II,更將樓盤定價形容為「時光倒流價」作招徠。新一張價單涉及119伙,平均呎價$23,893,而去年12月價單平均呎價為$26,366,即呎價低於去年逾9%。

事實上,單從一手市場來看,氣氛非常熾熱,即使加價加推的都仍錄得超額認購;但二手成交就比較冷清,截至8月26日,中原十大屋苑經已連續8個周末錄得個位數成交量。

然而這其實是一個不健康的現象,久而久之,整個樓市亦會開始下跌。當購買力只集中在新盤中,手上持有物業的業主並不容易將單位賣出,導致二手市場冷清,當新盤吸盡大部分購買力時,無論一手,還是二手市場都會變得交投淡靜,樓市因而下跌。

現在雖不是最壞的情況,但相信難以阻止情況再惡化,因為發展商短期內應該不會放軟手腳,依然火速全力的銷售新盤。那究竟發展商急於放盤,是為了逃避空置稅,還是真的因種種不利因素而睇淡後市?

就現時的情況來說,筆者估計,兩者都會影響新盤定價,但應該偏向睇淡後市的原因。為何這樣說?現時發展商以貼市價出擊,沒有將單位轉為租,或者將單位售價提高,以補償空置稅,似乎與之前逃避空置稅的策略大不同。

再加上,現時影響樓市的不利因素很多,尤其是市場預期美國9月加息機會甚高,亦預料香港是次會跟隨加息。如果一旦開始加息週期,無論是正在供樓人士,還是準備入市的準買家都有所影響。

對於正在供樓的,最首當其衝的會是採用不設壓力測試、高按揭成數計劃的業主,他們難以應付加息帶來的開支;而對準備入市的準買家而言,上車之路會變得更難,銀行有機會收緊按揭審批標準,除供樓支出增加外,亦要預多首期作準備。

也許正正因為加息的陰霾,發展商以貼市價定價、置業優惠及低息按揭作招徠,務求增加市民入市的信心,令他們擔心愈遲買樓會愈貴,導致發展商可趕及在加息前吸納大部分的購買力。

樓市一向給人的印象只升不跌,但在華麗的背後未必如表面般好。如果香港真的加息,再加上中美貿易戰持續、人民幣貶值等,香港經濟必然受到影響,屆時準買家須考慮自身的需求及經濟能力,自行衡量風險。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報188.44(反映2018/08/20至2018/08/26(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.47%,較上年同期上升16.78%。

4個分區中,只有新界(西)區錄得跌幅,按周下跌0.50%,新報171.48,較上年同期上升17.04%。而九龍區升幅最多,按周上升1.72%,新報187.43,較上年同期上升19.39%。而新界(東)及港島區分別錄得208.82及193.43,按周分別上升1.26%及0.15%,較上年同期分別上升24.50%及10.46%。

上周成交個案

-- 荃灣翠豐臺高層戶 成交價$890萬 --
世紀21物業(荃灣)分行市務推廣經理宋曉軍表示,新近錄得荃灣翠豐臺成交,單位為1座高層D室,實用面積533平方呎,以$890萬獲承接,實用面積平均呎價$16,698。

-- 屯門力生大廈累減$22萬 $398萬易主 --
祥益地產分行經理黃文樂表示,日前錄得屯門力生大廈高層A室,實用面積364平方呎,原叫價為$420萬,累減$22萬,成交價$398萬,實用面積平均呎價$10,934,屬市價成交。

-- 馬鞍山迎海.星灣高層戶 $880萬獲承接--
世紀21奇豐物業嵐岸分行經理林成豐表示,新近錄得馬鞍山迎海.星灣成交,單位為20座高層C室,實用面積511平方呎,2房2廳間隔,座向南面望園景,原開價$898萬,減至$880萬沽出,實用面積平均呎價$17,221。

-- 屯門龍門居3房 $595萬易手--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,新近錄得屯門龍門居10座高層J室,用面積592平方呎,3房2廳,業主原叫價$700萬,參考市場價後作出調整,累減逾$100萬,單位最終以$595萬成交,實用面積平均呎價$10,051,創該屋苑同類型單位雙破頂,成交價更是全屋苑的新高。

新盤動向

-- 油塘鯉魚門徑新盤命名為海傲灣 --
由九建發展的油塘海傲灣,位於油塘鯉魚門徑1號,2座提供646伙,戶型涵蓋開放式至2房單位,預計關鍵日期為明年9月30日。九建市務及銷售部總經理楊聰永指,項目仍待批預售樓花同意書,預計9月份將展開市場推廣的第一步。

-- 西灣河新盤命名為One Eighty --
本地老牌家族林氏家族發展的西灣河筲箕灣道180至184號住宅項目命名為One Eighty,提供57伙,間隔包括開放式、1及2房,預計明年第3季竣工。發展商代表林昍表示,計劃最快今年底推售。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。