28Hse-Hong Kong Property
Hong Kong Property Market - Yr.2019 Sep: Average price per sq feet $10847 11.34%   (last month:$12235)
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買唐樓的注意事項

[28Hse 三地產焦點 第一百七十八期 2018年8月8日] 上車門檻愈來愈貴,可入手的單位愈來愈少,香港人買樓機會渺茫。有見及此,部分會考慮入場費相對較低的唐樓,但無論買家是為了自住、收租,還是博收購,都要份外留意,尤其是按揭方面。

一般而言,唐樓樓齡逾30年或以上,高度在7層或以下,而且沒有設有電梯,出入都依靠樓梯。由於唐樓外觀較為破舊,亦欠缺維修及保養,素質較私樓相差較大,故售價相對較低。

由於單位價錢吸引,無殼一族心急入市,往往忽略了申請按揭要面對的問題及風險,如估價、按揭年期、按揭成數及潛建等。假若銀行承造的未如理想,買家要預備更多資金作首期,但最壞的情況是銀行拒批按揭,得不償失。

首先,估價方面,由於市場唐樓成交較少,而且質素較參差,銀行缺乏參考指標,有機會出現估價不足的情況。事實上,通常業主的叫價會比銀行估價高,一旦估價不足,買家可多找幾間銀行進行估價,以尋找估價估得最高的銀行。

第二是按揭成數及年期,唐樓可申請最高9成按揭,但一般只能承造6成,如果要申請6成以上按揭,則要由按揭保險公司視乎物業質素、申請人收入、經濟狀況等而定。

至於年期方面,銀行普遍以70至75年減樓齡或人齡決定按揭年期的準則,取其低者,即是說40年樓齡的唐樓仍有機會借足30年按揭。比如說,申請人30歲,而唐樓樓齡40年,正常來說,銀行只會批出70減40,等於30年的還款期。

第三是僭建及釘契問題,為避免買入有以上問題的單位,買家最好自行查冊。不少唐樓都會出現僭建問題,如更改廚房間隔、加建露台等,當屋宇署發現有僭建物時,一般會發出清拆令,要求業主於限期內清拆僭建物,同時物業會被釘契。

如銀行發現物業被釘契,不會審批按揭貸款的。假若想購買的單位有僭建問題,怎麼辦?只要業主或買家如期清拆僭建物,之後向屋宇署申報,檢查後再申請取消釘契及取滿意紙。一般而言,取得屋宇署發出滿意紙後,銀行都會批出按揭。

第四,單位是否「劏房」或「分契樓」。不少人將兩者混淆,「劏房」是指一個單位被分間成兩個或以上的獨立單位;而「分契樓」牽涉單位業權上的分割,需由律師處理及於土地註冊處登記,一經辦妥,各單位便擁有獨立的業權。

對於唐樓,銀行審批按揭時會驗樓,若你想買的單位是「劏房」,銀行不會批出按揭,因為要承受的風險較大;若你想買的單位是「分契樓」,基於受到法律約束力,銀行較有保障,但業權較複雜,銀行不一定會批出按揭。

不少人購買唐樓是為了博收購,筆者則覺得未必博得過,因為香港唐樓眾多,要發展商選擇你那一幢並不是一件易事。再者如果幸運地博中被收購,整件事由構思到收購完成,動輒十幾年,投資回報相對較慢。

無可否認,以現時的樓市來說,唐樓價錢相當吸引,適合預算不多的買家,但同時購買此類型物業,要面對的問題較多,風險較高,故必須查冊。如有任何懷疑,建議找律師幫助,否則因小失大。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報187.76(反映2018/07/16至2018/07/22(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.24%,較上年同期上升17.44%。

4個分區中,只有港島區錄得跌幅,按周下跌2.40%,新報193.25,較上年同期上升12.76%。反之,新界(西)區升幅最多,按周上升2.33%,最新錄得176.43,較上年同期上升20.76%。新界(東)區新報205.13,按周上升0.87%,較上年同期上升20.60%。九龍區最新錄得183.79,按周上升0.74%,較上年同期上升19.03%。

上周成交個案

-- 北角明園低層戶 成交價$615萬 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角明園第3期低層B室成交,實用面積447平方呎,2房間隔,座向北面望樓景,原開價$620萬,最終獲區外用家以$615萬承接,實用面積平均呎價$13,758,屬市價水平。

-- 屯門康德花園2房 $502萬易主 --
祥益地產高級客戶主任巫嘉露表示,日前錄得屯門康德花園2座中層G室成交,實用面積363平方呎,2房1廳,獲一名區內客以$502萬購入,實用面積平均呎價$13,829,是次成交創了屋苑同類型單位的雙破頂,呎價更創全屋苑的新高。

-- 旺角居屋富榮花園2房 $518萬獲承接--
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示,新近促成旺角居屋富榮花園成交,單位為13座低層E室,實用面積431平方呎,2房間隔,座向東望園景,以$518萬(居二市場價)沽出,實用面積平均呎價$12,019。

-- 屯門恒福花園低層戶 $522萬易手--
祥益地產高級客戶經理李啟昌表示,日前促成屯門恒福花園5座低層H室易主,實用面積437平方呎,2房1廳,獲一名外區客以$522萬購入,實用面積平均呎價$11,945,屬市場價成交。

新盤動向

-- 元朗PARK YOHO Milano周六售131伙 --
新地副董事總經理雷霆指,元朗PARK YOHO Milano(峻巒第2C期)再加推54伙,計同第3張價單77伙,本周六(11日)將開賣131伙。

新地副董事總經理雷霆指,項目加推的54伙屬原價加推,價錢或比首批高,只是景觀分野。而項目周五(10日)截收登記,將撥出50餘伙單位供大手組別認購。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。