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Hong Kong Property Market - Yr.2019 Jun: Average price per sq feet $12378 0.74%   (last month:$12287)
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新盤代理應否「回佣」給買家?

[28Hse 三地產焦點 第一百六十八期 2018年5月30日] 樓市交投氣氛活躍,吸引不少人投身代理行業,令香港持牌地產代理人數再創歷史新高。根據地產代理監管局的資料,截至今年4月底,持牌代理總人數約3.89萬人,按月增加221人,而按年則增加1,602人。

當代理人數增多時,意味著競爭更激烈,尤其是以高佣金作招徠的一手市場。為求爭取「開單」的機會,增加更多佣金收益,不少代理都出盡計謀,包括追車截客、提供「回佣」等。

什麼是「回佣」?當代理促成新盤交易後,發展商會向他們發放佣金,一般為樓價的2%-3%,最高曾見28%。代理為吸引買家的注意力,會將從發展商收到的部份佣金,回贈給業主。

那新盤回贈佣金是否犯法?不是犯法的,《地產代理條例》沒有規定代理可否「回佣」,但執業通告列明,倘若地產代理承諾給予一手住宅物業準買家任何形式的優惠,須以書面形式向準買家作出,及具體列明優惠條款及形式,並按條款兌現承諾。

話雖如此,有部分發展商明文規定代理不可「回佣」,故此這並不是必然的,買家入市前要留意,以免最後代理走數。當然政府是不容許代理的不當行為,如果地產代理的促銷手法有誤導或取巧成份,地監局可行使紀律制裁,包括譴責、訓誡、罰款、在牌照上附加條件、暫時吊銷牌照或撤銷牌照。

簽署「回佣紙」後,真的可以阻止代理反口嗎?非也,就算有書面證明,代理亦可以用不同藉口去減少回贈費用,或者不履行雙方的協議。比如說,回佣紙未得公司批准、未有高層簽名、負責的地產代理已經離開此公司等。

藉口五花八門,無所不用其極,最後得不到佣金的人大有人在。現時究竟有什麼可以保障買家?筆者認為最重要的是需要律師在場,以確保雙方利益,如果日後有一方沒有依照合約內容,律師都可以協助處理問題。

當然,找律師幫忙要先付費用,有些人認為不應「先洗未來錢」,不應未取得佣金就先花費。如果要免費的,就只好靠自己,比如找地產代理前,先行了解對方的背景及信譽,以及清楚核對「回佣紙」的資料及取回正本。

根據《一手住宅物業銷售條例》,現時買家購買新盤可以不經代理,直接向發展商購買。有人問,如果交易沒有涉及代理,有關佣金會否給予買家?想太多了,代理與發展商是合作關係,而買家與發展商涉及買賣關係,兩者關係截然不同。因此買家直接向發展商購買新盤,是不會得到任何佣金及額外優惠。

我們時常在網上見到,有人分享要求代理提高「回佣」金額的心得及技巧。對於佣金,有人覺得應付的,認為是代理工作的酬勞,不應該被剝削;有買家覺得代理應分一半佣金給他,因為是自己買樓,對方才有收入。

眾說紛紜,那你對佣金又有什麼睇法呢?為了競爭,代理又應否「回佣」給買家呢?

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報180.96(反映2018/05/14至2018/05/20(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌1.24%,較上年同期上升14.34%。

4個分區中,九龍區跌幅最多,按周下跌3.29%,新報175.94,反之較上年同期上升12.18%。而新界(西)區亦錄得輕微跌幅,按周下跌0.09%,較上年同期上升17.73%。而新界(東)區升幅最多,按周上升1.94%,新報195.81,較上年同期上升17.04%。港島區錄得輕微升幅,最新錄得188.74,按周上升0.51%,上年同期上升9.82%。

上周成交個案

-- 粉嶺牽晴間內園景戶 $599萬獲承接 --
世紀21奇豐物業牽晴間區域經理陳偉康表示,日前錄得粉嶺牽晴間成交,單位為4座高層B室,實用面積436平方呎,2房2廳,座向東北望內園景,獲外區上車客以$599萬承接,實用面積平均呎價$13,739。

-- 屯門居屋新圍苑高層戶 成交價$432萬 --
祥益地產營業董事胡志偉表示,新近錄得屯門居屋新圍苑C座高層10室成交,實用面積401平方呎,2房1廳,成交價$432萬(自由市場價),實用面積平均呎價$10,773,是次成交不單成交價及實用呎價錄得雙破頂,呎價更創出該屋苑的新高紀錄。

-- 黃大仙萬寶大廈1房 $386萬沽出--
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,日前錄得黃大仙萬寶大廈成交,單位為中層B室,實用面積250平方呎,1房1廳,座向南面望開揚景,單位原開價$390萬,後減至$386萬沽出,實用面積平均呎價$15,440。

-- 屯門富健花園3房 $452萬易主--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,日前促成屯門富健花園3座中層B室易主,實用面積592平方呎,3房2廳,獲區內客以$452萬(居二市場價)購入,實用面積平均呎價$7,635,屬市場價成交。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。