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Hong Kong Property Market - Yr.2019 Oct: Average price per sq feet $11103 1.18%   (last month:$10974)
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新居屋VS白居二,你會點揀?

[28Hse 三地產焦點 第一百六十二期 2018年4月25日] 新一期居屋及「白居二」的申請期已完結,分別超額逾30倍及逾13倍,申請反應非常踴躍,反映市民對置業需求殷切。有人一併申請兩項計劃,如果兩者均中籤,究竟準買家該如何取捨?

首先,先簡單介紹新居屋及「白居二」計劃的分別。新居屋接納綠表和白表申請者購買,而選購的單位為一手全新單位,而每次綠白表、參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭及一人申請者的配額比例均不同。

當攪珠完畢,中籤者會按優先次序在約定日期的7天前收到房屋署書面通知。於約定時間內,申請者須帶備選樓通知書、身份證正副本,以及最少相等於所選購單位售價百分之十(綠表申請人為百分之五)的首期定金揀樓及簽署臨約。

而「白居二」同樣都是購買居屋,但單位是二手的。成功申請「白居二」的買家,會獲發購買資格證明書,然後可於居屋第二市場購買未補價的單位,有效期為1年。

新居屋與「白居二」,你會點揀?每個人選擇不同,大多人都會按個人因素而決定,如與工作地點距離、單位所在位置、周邊環境,以及自己的資金預算等。但單以是次的申請來看,市民對新居屋的反應明顯較為熱烈。

事實上,兩者各有好處及壞處,新居屋的好處是單位是一手全新,置業途徑較直接,只是選擇銷售計劃的居屋單位;而壞處是單位要2年後才可入住,而且單位座落區域及位置未必適合自己。

另一方面,「白居二」的好處是選擇性較多,買家可在整個二手市場尋找合適的居屋,而且有效期為1年,有時間考慮入市與否;而壞處是單位售價由業主釐定,出價有可能較為進取,難以負擔。

表面上,兩者的分別在於購買銷售計劃的居屋單位,還是市場上的居屋單位,但實際並不是這樣。當中最多人忽視的是申請按揭方面,原則上,新居屋和「白居二」是未補地價居屋,同樣可向銀行申請免保費九成按揭貸款。

但實際上,樓齡是銀行審批按揭其中一個考慮因素,對於「白居二」買家,房委會提供按揭還款保證,但有關保證期的計法是由首次轉讓日期起計30年。然而部分二手居屋樓齡可能已逾20年或以上,即是說保證期即將屆滿,銀行未必可以批出按揭貸款。

對於居二單位,每間銀行都有不同的審批方法,大多是直接將30年保證期減去居屋樓齡,以計算可批出九成按揭貸款的最長按揭年期;有的會採取一刀切,例如以樓齡20年為界線,只要樓齡不超過20年,買家就可以申請9成按揭,還款期為25年。

無可否認的是,居屋的審批比較寬鬆,大多毋須壓力測試,主要評估買家的供款能力,但由於每間銀行審批標準不同。因此,選擇「白居二」的買家,入市前可先到多間銀行作查詢,以免因首首期不足而大失預算。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報179.90(反映2018/04/09至2018/04/15 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升1.40%,較上年同期上升17.76%。

本周只有九龍區錄得跌幅,按周下跌0.06%,新報174.14,較上年同期上升17.21%。反之,港島區升幅最多,按周上升3.38%,最新錄得187.16,較上年同期上升14.78%。而新界(東)及新界(西)區分別報191.72及162.01,分別按周上升2.30%及0.80%,較上年同期分別上升16.07%及17.27%。

上周成交個案

-- 天后華信大廈1房 $520萬易主 --
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示,新近錄得天后華信大廈成交,單位為高層B室,實用面積291平方呎,1房間隔,座向南面望街景,獲區外上車客以$520萬承接,實用面積平均呎價$17,869,屬市價水平。

-- 天水圍居屋天盛苑2房 $405萬獲承接 --
祥益地產分行經理謝利官表示,日前錄得天水圍居屋天盛苑成交,單位為P座中層3室,實用面積506平方呎,2房,企理四正,獲區內客以$405萬(居二市場價)購入,實用面積平均呎價$8,004,屬市場價成交。

-- 北角百福花園山景戶 $756萬易手--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角百福花園康福閣高層F室成交,實用面積545平方呎,2房間隔,座向東南望全山景,室內裝修企理,原開價$768萬,後減至$756萬易主,實用面積平均呎價$13,872,屬市價水平。

-- 屯門龍門居中層戶 成交價$287萬--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,日前促成屯門居屋龍門居12座中層F室成交,實用面積431平方呎,2房2廳,獲區內首置客以$287萬(居二市場價)承接,實用面積平均呎價$6,659,稍低市場價成交。

新盤動向

-- 北角柏蔚山上載樓書 --
由新世界發展的北角柏蔚山上載樓書,項目位於繼園街1號,設3座,提供611伙,當中 602伙為標準單位,實用面積由519至1,537平方呎,1房至4房間隔,另設9伙複式特色單位,實用面積由1,625至3,221平方呎。預計關鍵日期為今年9月30日。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。