28Hse-Hong Kong Property
Hong Kong Property Market - Yr.2019 Oct: Average price per sq feet $11127 1.39%   (last month:$10974)
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租霸3大特徵

[28Hse 三地產焦點 第一百六十一期 2018年4月11日] 買樓收租是香港人最常用的投資方式,而且回報相對較穩定。但往往不少人忽略放租亦存在風險,就是一旦遇上租霸,業主除未能收取租金外,嚴重的更可能會被不斷騷擾、恐嚇等。

業主與租客糾紛常有聽聞,有業主向筆者訴苦,指出早前經代理將單位租出,租客是一對夫妻,而且有正職的。入住前,租客對單位並沒有意見;但入住後,即刻向業主要求維修及延長免租期,最終因拖欠租金而鬧上法庭。

其後,業主收回單位,並打算再次將單位放租。經過上一次的噩夢,她最關心是如何分辨租霸,以減少中伏的機會。參考各租霸個案後,筆者簡單歸納租霸3大特徵,以供業主作以防範。

首先,業主要留意急租、而且不議價的租客。以正常的情況來說,業主當然想找即時起租、沒有任何要求及即時簽約的租客,但不會跟你討價還價的就是好租客?不一定,因為有可能對方不打算交租,或者入屋後才提出大量意見。

就此,筆者建議業主與租客睇樓及簽租約時,需了解租客的工作及經濟狀況等,並最好要求對方提供糧單及工作卡片等。而且切記一定要簽租約,以及須於簽署後30內提交予稅務局的印花稅署打釐印。一旦租客是租霸,業主仍可以拿租約作為有關呈堂證據。

另一個特徵是,租客以公司名義簽署租約。要知道,在香港成立公司簡單,而且費用不高,有租霸會利用空殼的「有限公司」來簽署租約。其實當「有限公司」倒閉後,是無須為債務負上任何責任。

另外,最可怕的是由於公司是空殼的,根本沒有資產,即使業主向法庭追討,最多只是收回單位,而所拖欠的租金沒有辦法取回。因此為保障自己,業主租出單位時,要先查清楚租客公司的背景,如有任何懷疑,寧願先援一援,或者租給其他人。

第3個要留意的是,租客選擇在星期六、日簽租約,並以支票形式一次過繳付按金及上期。當然,對於現時忙碌的香港人來說,這是非常普遍的情況,但這涉及的風險相對較一般大。

事實上,筆者不太建議收支票,為什麼?因為銀行星期六及日不會提供支票結算服務,即是說業主最快要到星期一才知道有沒有「彈票」。但鑰匙一早已交予租客,而「彈票」時業主又收不到錢,噩夢有可能就從此開始。

對於防範租霸,有人說找代理介入就可以,筆者不太認同,代理的確可以作初步的篩選,但代理終究職責是促成成交,並沒有能力可以100%確認對方是租霸,抑或是好的租客。

因此筆者認為要防範租霸,最重要的是業主的心態,切忌過於心急及疏忽,凡事問多一點,留意多一點。另外,業主亦可以向業主會查詢租霸名單,以及購買「防租霸保險」,保障自己。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報177.61(反映2018/03/26至2018/04/01 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升1.53%,較上年同期上升16.71%。

本周4個分區均錄得升幅,當中九龍區升幅最多,新報174.84,按周上升2.94%,較上年同期上升17.60%。港島區亦錄得輕微升幅,按周上升1.13%,最新錄得184.07,較上年同期上升12.29%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得186.22及159.53,分別按周上升2.61%及1.56%,較上年同期分別上升14.12%及16.03%。

上周成交個案

-- 北角健威花園2房 $720萬獲承接 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,新近錄得北角健威花園成交,單位為C座低層07室,實用面積456平方呎,2房間隔,座向南面望街景,獲區外上車客以$720萬承接,實用面積平均呎價$15,789,屬市價水平。

-- 天水圍居屋天盛苑2房 $320萬獲承接 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,新近錄得天水圍居屋天盛苑B座中層14室,實用面積433平方呎,2房1廳,獲區內首置客以$320萬(居二市場價)承接,實用面積平均呎價$7,390,屬市場價成交。

-- 馬鞍山嵐岸低層戶 成交價$940萬--
世紀21奇豐物業市中心分行高級分行經理趙詠欣表示,日前促成馬鞍山嵐岸7座低層F室成交,實用面積701平方呎,3房連套房間隔,座向西南享池海雙景,以$940萬易主,實用面積平均呎價$13,409。

-- 屯門良景邨低層戶 $210萬獲承接--
祥益地產高級客戶經理陳秀春表示,日前錄得屯門公屋良景邨8座(良賢樓)低層19室成交,實用面積443平方呎,獲一名區內綠表客以$210萬(未補地價)購入,實用面積平均呎價$4,740,屬市場價成交。

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