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銀主盤明年或見500間

2019-11-10-(Sun)
【28Hse.com】  

暴力衝擊無止境 零售急挫「飯碗」危

香港文匯報訊(記者 黎梓田)香港暴力衝擊無了期,經濟前景去向未明, 零售急挫「飯碗」危危乎,本地樓市勢弱,負資產、銀主盤有加無減,遭殃的正正就是一眾「借到盡」買家。有業界人士透露,現時銀主盤錄得86間,按月上升16.2%,在新按保帶來的6至8個月蜜月期後,明年在最壞情況下會出現高達500間銀主盤,呼籲買家緊隨市場需求,勿吼大碼單位及天價納米樓。

世紀21測量行董事蔡漢陞表示,11月最新銀主盤數量錄得86間,較10月的74間增加16.2%,另11月銀主盤存量亦創今年以來最多。

蔡漢陞續指,因應政府及金管局宣佈放寬樓宇按揭成數限制,按揭門檻降低,對二手物業有較大正面影響,但坦言在九成按揭申請增加的情況下,即使樓市只下跌半成,對業主來說仍然比較「入肉」,加上未來香港前景不甚明朗,預計明年下半年的銀主盤數量會明顯增加。

經濟差 失業率勢上升

蔡漢陞認為,政府放寬按保,樓市會出現大約6至8個月蜜月期,預計蜜月期過後,經濟狀況就會完全反映在銀主盤數量上。他指出,雖然本地銀行減息帶來正面影響,但大體上的經濟並不樂觀,例如東南亞、歐洲面臨經濟衰退、本港失業率上升及收入減少等,因此明年樓市仍危機重重。

他預測,假設政治事件無惡化的話,明年首季將會出現不超過200個銀主盤,但如事件惡化,首季超過200宗則在所難免,而明年到了「蜜月期」後的第三季或者9月至10月,最壞情況可能有300至500間銀主盤。

蔡漢陞提到,舖位受到政治事件的打擊最大,不少業主或因商戶退租而「收唔到租」,不過該類物業的業主實力較雄厚,佔銀主盤數量最少,大約3%;其次就是商廈及寫字樓,佔約5%;而工廈則佔10%。蔡漢陞又指,住宅來說,最近的確入市氣氛回暖,但銀行仍然加強測試壓力,亦相當程度反映未來市況之不確定性。

400萬銀主盤減價求售

銀主放盤態度方面,蔡漢陞指規模較細的財務公司會減得較多,並且會嘗試以不同方式減價,例如減叫價10%或加佣3%等,其中以400萬元以下銀主盤會減得較明顯。

蔡漢陞又認為,最易淪為銀主盤的物業,並不是新界區的納米盤,而是大碼的3房以及港島區的「天價」納米盤。他解釋,前者涉及銀碼較大,業主或多或少因周轉問題而斷供而遭銀行收回,而後者則因為需求較少,用作換樓及收租均較困難,屬於「唔上唔落」的物業。反而1至2房單位,以及新界納米盤,屬於接近民生的物業,因此淪為銀主盤的機會不大。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,近期銀主盤增加的確與經濟下行有關,但銀主盤增加幅度不算太大,加上業主的供款佔收入比率不高,因此大多都能守得住,但二按、三按等業主有較大危機。張翹楚指,他們一般有自己的業務,因此可向財務機構申請二按或三按,較一般人借得多,而且佔整體供款業主的一成以內,比例不算少。

張翹楚認為,從最近的成交可見,新界區的大碼豪宅跌幅亦較其他類型物業明顯,預計會出現較多銀主盤,因其地段不是傳統豪宅地段,因此抗跌力較弱,例如大埔比華利山別墅、上水天巒等,入市此類物業的買家應小心。不過,他認為銀主盤不會像過去03年般誇張,估計明年會增加至90至100間左右。

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