2024-04-25 28Hse Editor
經絡按揭轉介高級副總裁曹德明
上一篇向大家講解在施政報告中，放寬按揭保險計劃的樓價上限後，首置客考慮置業時需要注意的事項，包括要符合「首置客」的定義、首期減少但入息要求相應提高，以及保險費增加，今篇會繼續向各位講解另外一些注意事項：
4. 不適用購買「即供」樓花
在新措施下，按揭保險放寬樓價範圍只適用於已落成住宅物業，而購買樓花則要視乎選擇「即供」還是「建築期付款」。一般情況下，樓盤於發出入伙紙及滿意紙後，買家申請按揭時所簽的是現樓按揭契，便合乎已落成物業定義。因此，若買家選擇「建築期付款」（待樓宇建成，業主收樓後才開始供款）便有機會受惠。相反，「即供樓花」（購入樓花後，立即開始供款）則不適用於新措施。
此外，建築期付款對買家（尤其是租屋或換樓人士）的資金運用上有更大靈活性，料1,000萬元以下的樓花盤，首置客採用建築期付款比例或會上升。但是，此方式影響發展商現金流，因此樓價折扣率較低，而且買家須承受入伙時估價不足的風險。
假設一個800萬元單位，按揭成數為九成，即借720萬元。但當物業落成時，估價下跌一成至720萬元，九成按揭只可借648萬元，準買家要另行支付72萬元差價。建議買家入市前好好考慮及評估自己的負擔能力、樓市狀況以及經濟環境等因素。
5. 免壓力測試卻審批需時
新措施指出即使首置客未能通過壓力測試，只要符合供款與入息比率50%以及繳交額外保費便有機會上車，不過措施至今實施約三個星期，暫未接獲成功個案。由於新措施頒佈後銀行需要更多時間消化，加上申請除經由銀行審批外，按揭保險公司亦要作出批核，意味審批時間將會延長。
另外，亦有消息指未能通過壓力測試的買家，按保公司亦要求額外增加10%保費。所以在安全情況下，建議買家最好能通過壓力測試，以減少額外開支。
6. 可允許轉按但規範甚多
過去不少置業人士於罰息期過後便考慮轉按，以獲取現金回贈之餘，樓價上升後更有機會套現再置業。惟運用新按保措施的槓桿轉按要面對多重規範，包括不能套現、繳交新保費及最高只能承造八成按揭。
而且，保費動輒十多萬元，業主要考慮是否需要。
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