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Hong Kong Property Market - Yr.2019 Sep: Average price per sq feet $10852 11.3%   (last month:$12235)
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房協長者業主大屋換細屋,最快下半年推出

[28Hse 三地產焦點 第二百二十六期 2019年7月17日] 為善用現有的房屋資源,政府去年提出「長者業主樓換樓先導計劃」,容許房協轄下未補價資助出售房屋的長者業主,可在未補價的第二市場出售其原有單位後,購買一個面積較小的單位。

根據《2018年施政報告》,合資格的資助出售房屋業主須年滿60歲,並擁有單位業權滿10年,而其他細節則沒有提及。據知,計劃近日有新進展,房協已與政府商討具體方案,預計詳情最快今年年中公佈,並於下半年推出。

消息人士透露,計劃先准許房協「住宅發售計劃」下的長者業主參與計劃,由於綠悠雅苑、綠怡雅苑是2015年後落成的資助出售項目,不符合業主持有單位滿10年的要求,估計現時約有1,700個單位符合資格。

至於大家比較關心的限制方面,政府初步不會有限制,包括購買單位所處區域、樓齡及涉及金額等,只是要求單位面積必須細過原有的。除此之外,政府亦不會就業主售出及購買單位設立時限,以希望增加計劃吸引性。

對於上述計劃,有人擔心合資格的業主會調轉次序,或者不遵守計劃的原意,因而可享用雙重資助福利。其實這是不可能的,因為計劃的大原則為「先賣後買」,即業主不可能同時擁有2個資助房屋單位。

消息指,有興趣且合資格的長者業主先要向房協申請「交易許可證」及「可供出售證明書」,然後在房協第二市場出售原有單位,之後在房委會第二市場或房協第二市場,申請「購買資格證明書」,以購買一個面積較小的單位。

再者,為確保不涉及雙重資助,房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示,計劃會要求業主在申請之前的2年起計,直至簽訂新購入的小單位臨時買賣合約當日,業主及家庭成員不能擁有任何住宅物業。

事實上,相較之下,筆者認為計劃欠缺吸引力,難以吸引長者業主騰出面積較大的單位予大家庭。首先,整個程序頗為繁複,要申請多張許可證及證明書,既要賣樓,又要買樓,對長者來說,並不是一件容易的事。

正常來說,業主由大屋換細屋,應該可以獲得一筆費用應付退休生活需要。然而,香港樓市並不正常的,樓價高企,將單位賣出後,業主未必可以一次過付款購入新的心儀單位,導致業主兩頭不到岸的局面,既沒有原有的單位,又未能成功購買新的單位。

如果要鼓勵長者業主將大單位騰出,相信政府要提供更多誘因,例如提供政府旗下的一手居屋或公屋以供選購,或者簡化整個過程等,否則計劃最後只會成效欠奉,無法幫助社會善用現有的房屋資源。

雖然計劃沒有足夠誘因鼓勵業主將大單位騰出,但無疑是為長者業主提供多一個選擇,讓他們可以按自身的需要去決定。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得189.77(反映2019/07/01至2019/07/07 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.37%,反之較上年同期上升1.10%。

本周新界(西)區跌幅最多,新報172.11,按周下跌1.42%,較上年同期下跌0.64%。而港島區亦錄得跌幅,最新錄得198.84,按周下跌0.20%,較上年同期上升1.78。反之,九龍及新界(東)區錄得升幅,分別錄得186.73及199.59,按周分別上升0.54%及0.12%,較上年同期分別上升1.19%及下跌2.26%。

上周成交個案

-- 華誠洋樓連天台戶 $480萬易手 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,新近錄得華誠洋樓頂層連天台成交,實用面積260平方呎,連天台264呎,座向南面望開揚樓景,以$480萬沽出,實用面積平均呎價$18,462,屬市價水平。

-- 屯門富健花園低層戶 $478萬易主 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,日前錄得屯門富健花園12座低層J室,實用面積484平方呎,附設企理裝修,累減$12萬,成交價$478萬(自由市場價),實用面積平均呎價$9,876,成交價屬市場價。

-- 北角百福花園2房 $800萬獲承接--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,日前錄得北角百福花園成交,單位為百喜閣高層B室,實用面積543平方呎,2房間隔,原叫價$838萬,後減價$38萬至$800萬易主,實用面積平均呎價$14,733,屬市價水平。

-- 天水圍嘉湖山莊3房 成交價$595萬--
祥益地產分行經理謝利官表示,新近促成天水圍嘉湖山莊1期(樂湖居) 1座中層C室,實用面積551平方呎,3房2廳,擁開揚景觀,以$595萬獲承接,實用面積平均呎價$10,799,屬市場價成交。

新盤動向

-- 大埔朗濤最快本周開價 --
鷹君集團旗下的大埔朗濤,位於白石角科研路7號,提供723伙,涵蓋1至4房,實用面積介乎357至2,083平方呎。

鷹君集團執行董事羅俊謙表示,本周內將開價及開放示位予公眾參觀,定價將參考同區新算價格,預料月內開售。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。