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Hong Kong Property Market - Yr.2019 Nov: Average price per sq feet $11107 0.65%   (last month:$11035)
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微觀點:「低價」開盤引君入甕

2019-01-13-(Sun)
【28Hse.com】  

經濟下行壓力加大,發展商去年底開始對新盤開價策略變得審慎,觀塘凱滙、大埔天鑽、屯門THE CARMEL以至馬頭角Downtown 38的首批單位開價都低於區內一二手樓價10%或以上。然而,所謂低價開盤其實是一種期望管理。

二手續跌 政府加快供應

受港府出招、中美貿易戰以至加息影響,本港樓價去年8月高峰開始回落,反映二手樓價走勢的CCL指數自當時至今累跌8.8%,CCL(中小型)指數同期更跌9.2%,顯示以往升得急的中小型住宅回落亦急。

不過,發展商在二手回落初期開價仍然貼市,甚至進取,首先加快推售現樓貨尾,免受空置稅影響,並無直接減價,只透過提高代理佣金變相減價,及提供先住後付或超長成交期等來促銷,等待樓市會否喘定。

惟現實情況是,面對二手樓價持續下跌,銀行估值亦下調。如果新盤開價仍高於二手價,縱然有一二按安排,對如今用家主導的市場而言,吸引力已大不如前。況且近期部分新盤是與官方機構合作,當局期望加快供應及協助市民上車的前提下,相關新盤開價自然更貼地。如此一來,其他發展商要保持過去數年銷售佳績,開價自然不能賺到盡,稍降上車門檻以令更多小市民跨過去。

超人:世界複雜 大家小心

雖然新盤低價開售或重燃不少市民置業夢,惟需留意,若然低價開售後樓價回升,自然吸引買家入市,但多試幾次仍不升,形成樓價向下跌的期望,小市民或會愈來愈膽怯,隨時會令樓價下調趨勢的幅度會較大。正如「超人」李嘉誠所言,世界經濟複雜,「大家都要小心啦」,今年的困難是過去好多年未見過,「經濟差一啲,樓價波動厲害啲。」

今年全球經濟環境不明朗,樓市調整風險更不能低估。雖然美國加息步伐或放慢,有利置業,但其實是反映美國經濟差,全球經濟亦恐受影響。此外,市場普遍預期中美貿易談判仍會糾纏一段時間,本港零售數據及經濟增長亦已面對放慢壓力,加上港府銳意增加資助房屋比例,相信樓價尤其是中小型單位的下跌壓力會增加。市場估計今年首季樓價仍會跌5%,若中美貿易戰糾紛未解決,全年樓價料跌10%至15%。

■香港文匯報記者 梁悅琴

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