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Planto置業攻略】加息的風險與機遇——「呼吸Plan」業主風險增

2019-01-08-(Tue)
【28Hse News】  
美國聯儲局2018年四次宣佈加息,儘管香港大型銀行未完全跟隨美息,P按全年僅加0.125厘,但香港樓價近月已因宏觀經濟因素而走下坡行。到底加按息將如何影響樓價及按揭供款?以下淺談借銀行按揭業主、「呼吸Plan」業主及計劃買樓人士應考慮的的風險。

借銀行按揭業主
倘若你於近年買入物業,並按正常途徑經銀行承造按揭,代表着你的收入通過壓力測試,即使加息3厘仍能應付。因此,對大多數業主而言,這一刻加息只為他們帶來每月一千幾百的額外開支,理應不造成太大財政威脅。除非加息超過3厘或以上,否則這些業主對相信仍有充足防守力,毋須過慮。

加息與供款(見圖1)

至於有人擔心樓市轉勢,或令部份業主淪為「負資產」,甚至被銀行call loan(收回貸款)?站在銀行角度,只要業主維持準時供款,無論物業是否「負資產」,銀行亦無誘因call loan,因為銀行若無原無故迫業主提早還款,只會增加壞賬比率。過去香港即使遇上金融風暴、沙士等風浪,亦未出現「call loan潮」,因此只要業主繼續準時供樓,理應可放心。

「呼吸Plan」業主
根據現行按揭規例,買價值400萬或以下物業,最多可借9成按揭,樓價400萬至600萬內則可借8成,惟過去數年樓市癲升,「上車盤」買少見少,一手新盤屢屢以天價開售,發展商為吸引上車客,近年推出坊間俗稱「呼吸plan」的高成數按揭,意謂有呼吸就借到錢,申請資格極其寬鬆,甚至毋須要有入息證明或通過壓力測試,就可以借到9成或以上按揭貸款。

坊間「呼吸plan」一般給予買家首兩、三年低息優惠期,其後按揭息率就會飆升至高達5、6厘,遇上加息周期,利息將貴上加貴。業主要避免挨貴息,必須轉按到銀行,但如果加息令樓市升勢不再,可能要補回兩、三成首期差額才可轉按。此外,加息令壓力測試門檻提高,亦增加轉按難度,「呼吸plan」業主可能要迫於無奈下「硬食」發展商的貴息。

預備上車的準買家
隨着按揭息率越高,租金回報就越低。因此,不少人將加息與樓價跌劃上等號。不過,從歷史數據所見,大多數情況下加息未有導致樓價大跌。1990年代,息率與樓價曾同步上揚;1997至2003年間樓價暴瀉,息率亦從高位回落;乃至過去10年,息率回穩,樓價卻繼續狂升,反映息率僅為樓市升跌其中一項推波助瀾的因素,而非關鍵主因。

按揭利率與私樓樓價走勢圖(見圖2)
資料:美聯物業

比起加息,重大經濟事件如1997及2008年金融危機,顯然是影響樓價的更重要因素。因此,正在儲錢買樓的朋友,與其期望加息推倒樓價,不如留意中美貿易戰及住宅供應等經濟因素會否發生巨變。在可見將來,買樓仍然要有幾十萬至100萬首期才能成事,因此有意入市的朋友,入市機會的確多了,但記得要繼續扚起心肝好好儲錢。



Author: Planto
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