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Hong Kong Property Market - Yr.2019 Nov: Average price per sq feet $11132 0.88%   (last month:$11035)
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公私營房屋比例改為七三比,私樓樓價會上升?

[28Hse 三地產焦點 第一百九十九期 2018年1月2日] 早前抽不到居屋的綠表人士不用失望,因為又有上車的機會了,恆常化後首個綠置居項目接受申請了。值得留意的是,政府為了簡化申請安排,將申請今期居屋但未能「中獎」的綠表人士,自動撥去申請綠置居。

是次的綠置居選址為長沙灣東京街項目,屋苑名為麗翠苑,由4座大廈組成,提供2,545個單位,實用面積介乎184至452平方呎不等。一如資助房屋的做法,房委會將會為「家有長者優先選樓計劃」及1人申請者分別預留750及250個單位配額。

價錢方面,項目將以市價42折推售,單位售價介乎$93.2萬至$306萬,平均呎價$6,243。在在房委會擔保下,買家最多可承造九成半按揭,即是最平付$4.7萬首期便可上車。

如果沒有申請居屋的人可以申請嗎?可以的,申請人必須為公屋戶、持綠表資格的人士,而且成功購買綠置居後,需要交回你現居的公屋。計劃申請期為2018年12月28日至2019年1月10日,申請費為$240。項目最快2019年2月攪珠,3月揀樓。

你認為綠置居可以吸引公屋戶購買,以騰出公屋單位嗎?筆者相信不太可能,因為每個月供樓所需的錢遠多於公屋的租金,大大增加經濟負擔;大單位有限,376平方呎以上的單位有1,645個,佔整個項目65%,所以即使抽中,要大屋換細屋的機會不少。

話雖如此,相信都會有不少人去碰碰運氣,但如果是次綠置居又抽不中的,都不用灰心,因為日後還有機會的。運輸及房屋局早前公布《長遠房屋策略》周年進度報告,表示下年度起未來十年目標供應45萬個單位,公私營房屋比例亦由以前的六四改為七三,即是公營房屋及私營單位供應目標分別為31.5萬及13.5萬。

有人認為政府已失信於公屋「3年上樓」的承諾,要解決燃眉之急,更改公私營比例是無可厚非。對於公私營房屋比例方面,有人認為七三比就足夠,有人認為八二比才合理,你們又認為幾多才合理?

筆者認為,以現時一般申請者的平均輪候時間為5.5年來說,政府優先建公營房屋、將比例調整為七三比是合理的,因為政府再不適時調整比例,由於新申請者永遠比公屋供應多,輪候公屋隊伍只會愈來愈長,房屋問題只會愈來愈大。

那為什麼政府不進取一點,直接調整為八二比,或者更多呢?因為如果太偏向一邊,對整體樓市來說並不健康,當私樓供應變少、變成限量,而市民對房屋的需求不變的話,大家會加快入市步伐,香港樓價必然會飆升。

以現時的情況來說,筆者認為政府可以持續七三比,短期內對私樓供應及樓價影響較低。一旦市場出現很大變化,例如土地供應大幅增加、公屋「3年上樓」承諾恢復等,政府應再次調整公私營房屋比例。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報174.37(反映2018/12/17至2018/12/23(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.21%,較上年同期上升5.28%。

4個分區中,新界(東)區跌幅最多,按周下跌2%,新報181.04,較上年同期上升5.61%。其次為港島區,最新錄得182.36,按周下跌0.13%,較上年同期上升3.07%。而九龍及新界(西)同樣錄得升幅,最新分別錄得172.87及158.56,按同分別上升0.03%及1.09%,較上年同期分別上升5.29%及5.06%。

上周成交個案

-- 將軍澳景林邨中層戶 $235萬易主 --
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,新近錄得將軍澳景林邨成交,單位為景楠樓中層18室,實用面積397平方呎,原叫價$450萬,最終獲區內白居二買家以$235萬(未補地價)承接,實用面積平均呎價$5,919,減幅近48%。

-- 天水圍嘉湖山莊高層 成交價$540萬 --
祥益地產分行經理林家倫表示,日前錄得天水圍嘉湖山莊7期(景湖居) 11座高層G室成交,實用面積547平方呎,單位內籠寬敞,成交價$540萬,實用面積平均呎價$9,872,屬市場價成交。

-- 馬鞍山銀湖天峰山景戶 $778萬易手--
世紀21奇豐物業市中心分行區域經理趙詠欣表示,新近錄得馬鞍山銀湖天峰成交,單位為3座高層G室,實用面積552平方呎,2房2廳間隔,座向東南望翠綠山景,原開價$800萬,減價$22萬,最終以$778萬售出,實用面積平均呎價$14,094。

-- 屯門大興花園2房 $498萬獲承接--
祥益地產客戶經理巫嘉露表示,日前促成屯門大興花園1期3座高層H室易主,實用面積428平方呎,2房1廳,累減$42萬,獲區外首置客以$498萬承接,實用面積平均呎價$11,636,屬市場價成交。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。