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Hong Kong Property Market - Yr.2019 Jun: Average price per sq feet $12437 1.22%   (last month:$12287)
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Previous news 2018-10-05-(Fri)

「龍市」鞏固期 何時結束?

2018-10-05-(Fri)
【28Hse.com】  
樓價下跌了,重要的問題是跌幾多?和跌勢之後會否反彈回升?還是拾級而下?鑑於服務泡沫市場的牛熊理論,在09年之後已不適合香港這宏調下的低泡沫市場,筆者的「龍市理論」正是描述以中國式政策調節的市場升跌世態!有人錯誤評論「龍市理論」是樓價只升不跌的學說,這個是一個很錯的演繹!龍市分一期和二期,一期是「購買力聚積後的上升!」,二期是「政府必然性出手干預後的市場調節期」!龍市理論是描述低泡沫的宏觀調控市場,如何在升跌不同階段情形下仍輾轉向上,仍然在升跌情況之下是浪比浪高向上發展,重要是中間是不斷出現調整期的,所以筆者在3月已發文「樓價隨時可以跌一成!」其實是想提醒上升途中的調整,現在既樓價已跌,是時間評估應該跌多久,當然,既然牛熊理論已不合適於香港樓市,我當然是不同意樓價是轉勢下調,合乎龍市要求下,即政府有出招而引起充分的調整下,「龍市二期」總共出現了三次,分別是2011年7月至2012年1月、2013年9月至2014年3月及2015年10月至2016年3月,今次第四次,我們用統計學去推演,我們認為「龍市二期」應該是在今年8月至明年2月的,這個是用差餉物業估價署樓價指數去計算全港樓市的,但是市場已經是進入多板塊個別發展,所以以上只是一個較宏觀的參考,針對一些特別的市場,例如屯門等上車的市場它應該會快一點回復,這個當然只是圖表學,有關技術預測,我們在2015年尾的時候發表算是相當準確的,但這始終都是數字演繹,亦是不包括一些突發而有力的好消息和壞消息,亦包括不到數據看不到的政策,所以我認為居屋和細價樓在11月是會更早反彈的,而空置稅引致的樓花複雜變化也會影響到二手市場,這點我們亦是技術分析上給不到參考的,因此大家不應該太迷信,消化完自己去決定吧。
Author: 汪敦敬
祥益地產總裁  
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特許管理學院院士
僱員再 培訓 局委員(2012-2016) 僱員再 培訓 局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2016年3月)
香港專業地產顧問商會榮譽會長(2013-2015) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問2011-2015
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2016) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2016)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2016) 地產代理監管局委員(2014-2016)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2015) 香港專業地產顧問商會會長(2005-2011)
其他公職