應立法規管納米樓嗎？

[28Hse 三地產焦點 第一百八十六期 2018年10月3日] 有人說納米樓是大勢所趨，也有人說納米樓湧現反映香港樓市的畸形，為了改善香港人的居住環境，應該要立法規管居住單位的最細面積。究竟納米樓的出現，是發展商無良，抑或是市場需要？

對於「納米樓」一詞，相信大家並不陌生，但其定義是什麼？納米樓泛指實用面積極細小的單位，並沒有官方定義。而香港測量師學會前會長何鉅業提出，以屋宇署定義計算，面積低於15平方米（約161呎）可劃線為納米盤。

在土地大辯論公眾諮詢期間，民建聯主席李慧琼出席電台節目時表示，本港土地使用率偏低，為解決土地供應不足、納米樓等問題，促請政府每年造地1,000公頃。

而公民黨議員譚文豪就認為，香港出現納米樓的原因是政府未有規管私樓單位面積，即使政府增加土地及房屋供應，但市場可隨意發展，發展商依然都會按買家負擔能力興建納米樓。

以上明顯是2個不同的觀點，撇除立法規管納米樓會否影響自由市場運作來說，筆者對立法抱保守態度，現在首要處理的應是香港樓價過高的問題。當單位呎價過高，市民難以負擔，發展商只好縮細單位的面積，令更多人有能力入市。

以恒基發展的西營盤藝里坊‧1號為例，1個實用面積230呎的單位，售價為約$690萬，即實用面積平均呎價$30,000。試想想，如果照這個呎價計算，興建一個400呎的，起碼逾千萬，又有幾多香港人可以負擔呢？

假若真的要杜絕納米樓，相信最治標治本的方法一定是從樓價著手，即是要解決房屋供應問題。當供應不足，而市場需求剛強，樓價自然會上升，香港覓地速度向來慢，要解決供應問題相信仍要一段很長的時間。

再者，究竟以現時香港的狀況，限制興建納米樓又是否需要呢？事實上，香港與以前不一樣了，以前三代同堂住在一起，要的居住空間固然大，現在很多單身人士，或者不打算生孩子的夫婦為求有更多私人空間，都會考慮搬出去，需求增令納米樓應運而生。

由於戶均人數減少，故此即使居住在納米樓，人均居住面積不見得會比以前少很多。假設三代同堂有6個人，一同住在800呎的單位，人均居住面積為133呎，而2個人住230呎單位，人均居住面積為115呎，兩者相差18呎。

無可否認，以現時的情況來看，納米樓的存在是有一定需要，一來是價錢市民可以負擔的，二來市民對房屋需求大，尤其是年青人上車心態迫切，納米樓可以解決部分人的住屋問題。

立法不是不可以，只是現在並不是適當的時機，也許要等日後房屋供應足夠了才可考慮，但將會面對一大難題，就是要如何釐定納米樓的定義。

中原城市領先指數(CCL)新報186.6（反映2018/09/17至2018/09/23(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）與上周持平，而較上年同期上升15.95%。

4個分區中，新界(東)及新界(西)區均錄得跌幅，分別按周下跌0.8%及0.04%，分別錄得205.14及168.73，較上年同期分別上升20.34%及15.20%。而九龍區錄得升幅最多，按周上升0.45%，新報185.34，較上年同期上升17.25%。港島區亦錄得輕微升幅，按周上升0.01%，最新錄得191.72，較上年同期上升12.88%。

-- 火炭穗禾苑2房 成交價$600萬 --
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示，新近錄得火炭穗禾苑F座(慶安閣)高層02室成交，單位實用面積550平方呎，2房間隔，座向東北享城門河畫舫景觀，原開價$630萬，後減價$30萬至$600萬獲承接，實用面積平均呎價$10,909。

-- 屯門山景邨高層戶 $290萬易主 --
祥益地產分行經理黃文樂表示，日前促成屯門山景邨4座(景華樓)高層11室，實用面積296平方呎，內籠企理四正，獲一名區內上車客以$290萬（已補地價）購入，實用面積平均呎價$9,797，屬市價成交。

-- 北角珠璣大廈2房 $450萬易手--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角珠璣大廈成交，單位為低層B室，實用面積464平方呎，2房間隔，座向南面望樓景，原開價$498萬，最後減價$48萬，獲買家以$450萬承接，實用面積平均呎價$9,698。

-- 屯門兆康苑低層戶 $563萬獲承接--
祥益地產客戶經理古文彬表示，屯門居屋兆康苑B座低層6室，實用面積553平方呎，3房2廳，附設企理裝修，累減$17萬，獲區外首置客以$563萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$10,181，屬市場價成交。

-- 屯門上源加推310伙 本周六發售 --
萬科旗下的屯門上源加推第三號價單，涉及310伙，包括36個1房、184個2房及90個3房，實用面積介乎335至829呎，價單定價$548.9萬至$1,191萬，價單呎價$12,298至$18,761，並於10月6日（星期六）進行銷售。
-- 油塘海傲灣上載樓書 --
由九建發展的油塘海傲灣上載樓書，項目提供646伙，包括69伙開放式、485伙1房及92伙2房，開價將參考啟德區一手樓價錢。項目明天開放示範單位予傳媒參觀，最快本周開價及下周開售，首批將不少於130伙。
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