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【按揭熱線】辣招下的慳稅灰色地帶

2018-05-04-(Fri)
【28Hse.com】  

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓

香港人愛磚頭早已人人皆知,此現象不只出現在一般的市民當中,連城中知名藝人亦熱愛置業投資。不過,當一個普通的香港市民為了數百萬元的物業營營役役,努力上車的同時,有人卻有辦法節省數百萬元的稅項。上星期有消息指出,某知名藝人以「直系親屬轉讓」的方式來慳稅,此方法聰明地利用灰色地帶,節省接近一半的稅務,更可以無限次使用此方法慳稅,讓我們來拆解一下當中的操作。

家人「首置客」入貨轉讓

會出現此慳稅方法,主要源於政府實施的印花稅條例中,沒有堵塞其稅務漏洞。其灰色地帶是指直系親屬之間的物業轉讓,即父母與子女、配偶、兄弟姊妹等關係下,在該物業交易時,無論新買家是否已持有物業,只需按照「印花稅收費表的第二標準稅率」繳交稅項予政府。想要使用此方法,首先真正買家需要尋找與自己為直系親屬的親人,而且該人當時並沒有持有任何物業,俗稱「首置客」。當購入單位後,再以「直系親屬」的方式轉讓給當事人,即只需繳付印花稅「第二標準」稅率,無須繳付15%的從價印花稅。

舉例來說,秦太太打算購入多一個物業,並斥資讓兒子成為買家。一個價值4,000萬元的單位,以「第二標準」稅率來計算,先支付樓價的4.25%,即170萬元的稅項。成功購入後,再以直系親屬的形式轉名至早已持有物業的媽媽。當中因為涉及交易,所以即使以同等價值轉讓,同樣要支付「第二標準」稅率,同樣是樓價的4.25%或170萬元作稅項。此舉雖然合共仍要支付8.5%,即340萬的印花稅,但對比起由媽媽直接購入單位,要付15%從價印花稅即600萬元,則節省260萬元稅款。

理論上,此舉除了能達到慳稅的效果,更大的好處是可以不斷把物業轉讓至同一位直系親屬,兼且保留「首置客」的名額,一直以舊印花稅購入物業,成功減低置業的成本。

不過,針沒兩頭利,這個方法也不是只有一面倒的好處,亦有幾點需要留意:一、每一次的買賣交易均有其成本,例如律師費及其他雜費,要考慮節省的稅務成本是否真的划算;二、如買賣時會向銀行承造按揭,在未過罰息期的情況下轉讓,有可能要交回銀行送出的現金回贈及支付罰息;三、如果轉名後仍要向銀行申請按揭貸款,需要重新審查及計算壓力測試,建議先做好預算才實行;四、額外印花稅(SSD)期限同樣須重新計算,轉名亦算是交易的一種,如不願支付額外印花稅,就要36個月內不可出售物業。

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