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Previous news 2017-10-26-(Thu)

泡沫的真相(I)

2017-10-26-(Thu)
【28Hse.com】  
早前瑞銀公布了2017年樓市泡沫報告,一如以往,香港位列「有泡沫危機」的分類。香港媒體自然依書直說,報導這宗充滿「sound bite」的消息,當然部份財演/樓演就如宗教狂熱份子更熱切高呼「地震啦!」報告幾乎成為審判日即將來臨的佐證。

翻查瑞銀的資料筆者只能找到報告於2015及 2016有關數據發表,細看以後,可歸納兩點:
第一是香港泡沫程度的排名,是連續兩年下跌,原因倒不是泡沫程度改善;而是因為報告每年比較的城市數目都在增加,而新增城市似乎多以「有樓市泡沫」的為主。而第二是部分城市泡沫程度惡化趨勢甚於香港。此等因素將香港的泡沫排名擠跌致第七名。

泡沫的底縕 ?

而所謂「泡沫指數」,報告提及主要歸根於考兩個數字,分別是「樓價與入息比率」(Price to Income Ratio)及「租金與樓價比率」(Rent to Price Ratio)。前者自然是樓價拋離入息中位數越高,泡沫程度越大,但此處牽涉一個問題:如香港般近一半家庭居於資助房屋,而此類家庭入息中位數都是較低,因此單純計算私樓樓價及所有家庭的入息,會將香港樓價難負擔的問題誇大。

簡單來說,一個只在25,000元平均數收入的家庭,根本沒法去購置私樓,硬要將他們算進去,只是緣木求魚。

而瑞銀對後者的演繹為:租務回報率越低,泡沫程度越大;一般來說,租金回報低,對用家來說即租樓較化算;不過,近年按揭利率比租金回報率更低,低息環境下,租樓較供樓更不化算。

另一角度看投資行為,租金回報低仍入市,即買樓不在意租金回報,而是著眼於資本升值;再延伸下去,瑞銀的講法是,當息口上升而租值跟不上時,資本增值的期望將會落空,這是大學一年級 personal finance的觀念,當然是沒有錯、但放於今天的場境,顯而易見是「未對」。

簡單說明,法蘭克福的租金回報在名單的中下游,但其樓價升幅排笫六,是歐洲第三大升幅城市!香港無租管,德國的租管卻是全面向租客傾斜,加租更是相當麻煩和困難的事,兩地條件殊異,而租金回報低各有因由、但樓價升的現象卻一致,反映這根本不是投資學講的低租金反映著泡沫程度。

說到底,報告所講的泡沫是「樓價是否過高」。投資理論中,資產有所謂均衡價值(equilibrium price);問題是,現實中均衡價值是否真的存在?除了樓價高低,在評估泡沫時,是否同樣要考慮投機者參與的市場行為?筆者覺得投機炒作更能反映泡沫的程度,情况就如 1997香港的樓市。

遺憾的是,報告只說香港有强大的投資需求,卻沒有细說理據,更沒法比較各地的投資/投機程度。至於以「投資是否活躍」作為標準,本地樓市「泡沫」究竟是否嚴重,下周再談。

Author: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
作者網站:http://www.panasian.biz