2024-04-22 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百期 2017年2月8日] 登門拜年是農曆新年必備的節目，但總少不了有「問答環節」，比如「你幾時結婚啊？」、「你幾時買樓啊？」及「結婚後你會買樓，還是住在家中？」。事實上，問題令人尷尬，但的確帶出一個現象，就是人們通常將結婚與買樓掛鈎。
另一方面，不知不覺那個人有沒有樓，亦漸漸的成為社會衡量那個人成就的標準之一。所以，大多數市民都有「買樓夢」，為了儲首期而努力工作，為求有一天終可圓夢。在今時今日的香港，買樓又是否值得？是否好的選擇？
李嘉誠早前曾回答關於年青人買樓問題，他認為「自住幾時買都無問題，但炒樓就唔鼓勵。」究竟「自住樓幾時買都不會輸」是否必然？世事無絕對，如果明天樓市會大跌50%，但你今日就買了樓，付出的金錢多了一半，這的確是輸了，但你永遠不知道明天會發生什麼事。
一般而言，自住樓不怕跌是對的，但前提是你短期內並沒有賣樓的打算，而且自身的收入是穩定，即使經濟變差，你亦可以繼續供樓，不會發生斷供或賣掉的情況。自住的話，樓價跌仍然需要住；如果樓市升的，資產可以增值其後再換樓，所以如果可以負擔到現時樓價的樓盤，自住樓真的不怕買。
反之，炒樓就必然有一定的風險，如果樓市升，炒家可以從中獲利；但一旦樓市向下調，或者經濟變差時，炒家沒有能力持貨，拋售物業令到樓價大跌，令不少物業變成負資產。有見香港炒風漸強，政府於2010年推出辣招，所有單位兩年內轉售均要徵收額外印花稅（SSD），因此短線炒家消失了。
樓市千變萬化，漸漸的變成投資者主導市場。為對抗熾熱的樓市，政府再次出手，住宅物業交易的從價印花稅，稅率劃一提高至15%，而香港永久居民首次置業就豁免。新措施的出現，可阻止部分投資者入市，然而國森地產集團董事許畯森認為此舉卻打擊了租務市場的供應，而筆者亦認同其論點。
首先，我們先要釐清炒家及投資者的分別，這兩類人看似一樣，但實情有很大的分別。炒家是指利用低買高賣技巧，短時間內買賣獲利；而投資者則是指他們長線持有物業，並將單位放租，賺取租金，以獲取長期固定收入。
從租賃市場的角度出發，炒家並沒有任何幫助，而投資者則可增加租務市場的單位供應。事實上，當租盤供應增加，租金便有下調壓力，香港人租住的成本便會低了，從而解決了部分人士的住屋需要。但現在政府打撃投資者，租盤因而減少，租金反之有上調的空間。
雖然市場有意置業的人很多，但買樓須考慮周詳，樓是很多人一生人買最貴的一件東西，而且往往需要向銀行借貸，相信並沒有人會輕易決定。故此，大多數人都是選擇先租樓後買樓，如果租樓成本減少，他們每月可儲蓄的金錢多了，縮短其上車時間。
事實上，租盤主要是由投資者及業主提供，政府是次加重印花稅，在打擊物業投資者的同時，亦會打擊房屋租賃市場的供應，加重了市民租屋開支的負擔。話雖如此，「你有張良計，我有過牆梯」，投資者要入市，總是有方法，如一份合約買多個單位或「借人頭」買樓等，但究竟會有幾多投資者會這樣做？
政府的做法主要是減低買樓投資者的需求，理應對買樓自住者有利。但是現時樓價高企，有幾多人是可以未租樓先買樓呢？也許政府的政策對即將買樓的人有效，但實情卻會令另一部分市民變得更難上車，房屋問題仍然是難以解決。
中原城市領先指數(CCL)新報145.89（反映2017/01/23至2017/01/29 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.62%，反之較上年同期上升10.56%。
本周4個分區均錄得跌幅，當中新界(東)區跌幅最多，按周下跌高達3%，新報150.89，而較上年同期上升9.74%。港島及九龍區則分別錄得157.28及144.76，按周下跌0.25%及0.34%，較上年同期分別上升10.63%及14.18%。而新界(西)亦錄得輕微跌幅，按周下跌0.40%，最新錄得131.14，較上年同期上升10.95%。
-- 北角丹拿花園3房 $950萬易主 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，新近錄得北角丹拿花園2座中層D室成交，實用面積665平方呎，3房連套房間隔，座向西面望開揚景，獲外區換樓客以$950萬承接，實用面積平均呎價$14,286，屬市價水平。
-- 屯門翠林花園高層戶 $310萬獲承接 --
祥益地產分行主管巫嘉露表示，日前錄得屯門翠林花園成交，單位為C座高層4室，實用面積330平方呎，日前獲一名區內客以$310萬承接，實用面積平均呎價$9,394，屬稍低市價成交。
-- 西半山殷樺花園連車位戶 $1,725萬易手--
世紀21創建地產客戶經理余達文表示，西半山殷樺花園2座中層C室日前錄得成交，實用面積842平方呎，3房連套房間隔，座向西北享開揚樓景，連車位，成交價$1,725萬，實用面積平均呎價$20,487，創該屋苑分層戶成交價新高。
-- 屯門麗寶大廈中層 成交價$253萬--
祥益地產高級營業經理袁思賢表示，屯門麗寶大廈中層C室，實用面積248平方呎，客廳向東，日前獲區內首置客以$253萬購入，實用面積平均呎價$10,202，屬市場價成交。
-- 馬鞍山星漣海爭取月內推售 --
由長實發展的馬鞍山星漣海舉行記者招待會，公布項目最新部署。長實地產投資董事郭子威表示，星漣海已批預售，短期內將公布樓書，最快下周開放示位，以及爭取月內賣樓。 星漣海設有3座住宅物業，包括1至3座，當中2座細分2A及2B座，以及3座細分為3A、3B及3C座，合共提供454伙，實用面積738至1,732平方呎，提供3房至4房間隔。
-- 荃灣柏傲灣周五推售114伙 --
新世界旗下的荃灣柏傲灣公布新銷售安排，新一批單位連撻訂戶共114伙，將於本周五(10日)推售。單位包括6號價單共109伙，以及5伙撻訂戶，價單定價$560.8萬至$2,859.9萬，價單呎價$17,635至$24,901。
Like
