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Previous news 2016-09-06-(Tue)

瀟灑走一回的包批按揭

2016-09-06-(Tue)
【28Hse.com】  
多個新盤銷售,發展商均有特別按揭安排,部份號稱「包批」,部份更謂「呼吸plan」即有呼吸人士即可獲批,不設壓力測試。發展商要推出此類按揭的動機似乎已是路人皆見。問題是,又會有什麼人「適合」申請此類產品?

微利墊厚利之間

過去不少發展商也有推出二按,讓買家以低首期方式購置新盤單位。二按的利息較高、年期相對短、在所謂免供期 (Payment Holiday)或利率優惠期(Teaser Rate)過後,可能會出現供款震盪(Payment Shock) 等問題,此類產品或可滿足部分買家低首期入市的需要,在整體一加二按揭的利息成本而言亦算是可控的範圍。不過,因為金管局收緊涉及二按的按揭指引,二按利息較正規按揭高、年期短的限制,直接令買家難以通過壓力測試。簡單來說,即使發展商肯借二按,但在現行指引下,也只有極具實力的買家會獲批銀行接受的二按(Endorsed Second Mortgage)。

不要忘記,發展商包批按揭的全期利息較銀行按揭為高!不過,以錢的成本計算,跟財務公司提供P+10厘以上的按揭比較,新盤包批按揭其實也算可以。當然,此處說「可以」的前設是只可打算短期持有物業的角度出發。發展商利息成本較銀行高、說出「包批」的豪語,加上按揭成數較高,貸款一方無疑要承受較高的風險。此話怎說?前者包批的原則是不問信貸、授信準則仍可提取按揭,而後者高成數貸款則預示按揭成負資産機會增加。因此,筆者認為,包批按揭只是「以近成本價的息口去保住物業發展的厚利」!

舊經濟的舊模式

由利息成本的角度看,即使發展商提供按揭可賺微利,但並非最有效運用資金的方式。地產是典型的舊經濟產業,需要密集的資金;對發展商來說,借來的錢最好當然是用來買地起樓發售。即使資金成本便宜,要提供「供足30年」的貸款去賣樓,這種營銷手法,其實相當犯本。大家需要明白,包批按揭所動用資金是整個銷售的95%;相比二按,這是有近多3倍資金投入!

當然,包批按揭設計者會說,優惠期後加息的做法是鼓勵小業主持貨數年後轉按/出售物業,可以避免大筆資金長期被綁。坦白說,這種說法只是說明思想上的謬誤!何解?如果小業主數年內可以轉按/出售物業,即說樓價將來最少也要維持不變,同時又要今天這群邊緣借款人收入大增而產生換樓需要。

明知犯本也為之,這是因為豐厚的利錢所在,所此犯本不是一個價值判斷,而是一個生財工俱。但並非人人可為!

最合「瀟灑哥」選用?

用家一般會長期持貨,較多考慮全期利息支出,優惠期後按息升至P或P+的包批按揭,難以迎合買家此方面需求。但初期低息的安排對仍然看好後市的投資者,應有一定吸引力。如某現樓新盤九成按揭,不設入息審查,首3年利息P-3.1%,其後P為例。買家如看好後市,大可購入單位出租,假設最優惠利率不變,按揭利息成本只為2.15厘;計算上,只要租務回報率高於4.1厘,租金收入便高於供款支出,有正現金流。回報率即使低至2厘,也足以抵銷利息支出(供款多於租金,無正現金流,但租金收入大致等同按息支出),皮費不重,3年後按揭優惠完結,如果樓價有所上升,大可將單位放售圖利。

當然,樓價如果在3年後下跌,包批按揭優惠期又完結,投資者的算盤便難以打響。不過,有一類買家未必需要擔心以上問題。

發展商豪言「包批」,筆者便想到幾年前的一個網絡紅人──人稱「瀟灑哥」的內地流浪漢。如果「瀟灑哥」找到人集資一成首期及其他洗費,大可以包批按揭入市再出租單位。3年後樓價升了,便獲利離場;3年後樓價不升,甚或下跌,大可斷供按揭,任由發展商收樓,反正「瀟灑哥」一族也不怕破產。極端來說,對此類人士而言,包批按揭幾乎可說是沒有期權金的期權安排。今天,那些機會成本極低的買家將會是包批按揭的受眾。

這個作業模式是徹首徹尾的──密集的資本換取延後的利潤。至於那些不與為之的財團/發展商,預料也只是謀定後而動!
Author: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
作者網站:http://www.panasian.biz