2025-11-12 28Hse Editor
28Hse研究部數據顯示，最新《易發租金指數》報116.58點，與8月暑假租務旺季的117點僅相差0.35%。一般認為，隨著租務旺季結束，租金指數應逐步回調，但事實卻不然，即使踏入11月，租金水平仍然高企。現時的指數距離2019年8月的歷史高位118.54點僅相差約兩點，顯示市場租金仍處於近年高位水平。
再看差餉物業估價署的數據，2025年9月的租金指數達200點，較8月的199.6點輕微上升0.2%，並創下自2019年8月以來的次高紀錄。今年首九個月，該指數累計上升3.9%。這些數據反映，儘管傳統租務旺季已過，但租金水平並未如預期般回落，市場仍然保持強勁的支撐。
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租金高企的兩大原因
要解釋租金指數持續高企的現象，主要可歸因於以下兩大因素。
1. 專才計劃引發租務需求激增
專才引入計劃對租務市場的影響尤為明顯。政務司司長陳國基於今年7月表示，截至今年6月，各項人才入境計劃共收到50萬份申請，其中33萬宗已獲批，並已有22萬名專才及其家屬抵港，遠超政府原本的目標，計劃3年合共引入10.5萬名人才。這批專才多數擁有較高收入，租樓能力較強，且傾向選擇質素較高的住宅單位，直接推動中高端物業的租金水平上升，地區例子包括啟德。
而根據28Hse內部統計，10月全港約2,400宗租務成交中，以深受內地人歡迎的啟德區佔比最多，有188宗租務成交，佔整體約8%。租金方面，部分屋苑例如嘉匯、啟德1號等等，今年9月平均呎租比兩年前，高接近20%。而啟德新盤買賣，進一步印證啟德是深受內地人青睞的區域，9月一手私宅註冊量最多內地買家的5區中，啟德區以147宗排首位，佔個人買家比率高達60.2%；區內內地買家較多的新盤中，由中國海外牽頭發展的維港．灣畔錄34宗，佔個人買家更達75.6%。
2. 暑假搶租潮的遺留效應
今年暑假期間的租務旺季，市場上出現了明顯的搶租潮，直接將租金水平推至高位。即使旺季已過，這股效應仍然持續，導致市場供不應求。暑假期間，由於大量租客急於安置，不惜「睇樓即決」甚至「未看先租」。地產代理指出，目前市場需求仍然旺盛，租客來源包括本地家庭、內地學生及專才，他們對地段及配套設施的要求較高，令優質物業尤其搶手。部分單位甚至在租客首次參觀後即被租出，反映市場上的優質租盤稀缺，競爭激烈。
舉例日前有內地生搶租的大圍區，區內的金禧花園，於7月一宗2房租務成交突破2萬元水平，打破屋苑紀錄。單位為6座高層B室，實用面積314平方呎，2房間隔，由3名內地生，以月租2萬元承租，已預繳1年租金，呎租約63.7元。而該屋苑至今，平均呎租水平維持51元，相比年初約45至48元水平，上升約一成。
而近月入伙的啟德天璽．天，10月仍錄得破頂租務成交。項目1期3座高層B室，實用面積1,985平方呎，4房間隔，以屋苑破頂價月租18萬元租出，高達呎租90.7元；無論月租或呎租均貴絕東九龍分層住宅，較樓下單位9月造出的舊紀錄大幅推升22%。
租金高企的深層原因與未來走勢
從整體經濟環境來看，租金持續高企的背後，是經濟活動逐步恢復以及多元化住屋需求的不斷增長。隨著本地經濟的逐步復甦，不同群體對住宅租盤的剛性需求明顯增加，加上租盤供應有限，共同推動了租金的穩步上升。
根據統計數據，今年首10個月《易發租金指數》已累升2.6%，預計短期內租金將繼續維持於高位徘徊，全年的租金升幅或約為3%。即便在年尾的傳統租務淡季，租金大幅回落的可能性不大，市場仍顯現穩定的支撐力。
總結而言，專才計劃帶來的高端需求，以及暑假搶租潮遺留下的供求失衡，是支撐租金高企的兩大主因。隨著市場需求維持強勁，加上供應持續緊張，預期短期內租金水平仍將居高不下。
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