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[潘sir《楼市新思维》] 分类新闻   

下半年楼市之「危」「机」论

   2019年07月10日(Wed)
2019年07月10日(Wed)
【香港屋网讯】  
最近全球以至本港局势出现风云变色,外围因素方面,自G20高峰会后,中美两国重回谈判桌,气氛看似有所喘定,但需要进一步观察。本地因素方面,经过连续个多月《逃犯修订条例》争议(下称"《反修例》"),情况愈演愈烈,令社会出现强烈不稳定,这种气氛似在不断增加。究竟往后楼市「危多」还是「机多」?相信会是重要的议题,「危」与「机」的论点如下。

首先,「危」机是贸易战自上年引申至今,美国对中国进口的商品进一步加徵关税,虽然最近看似有所「暂缓」。中国在应对被加徵关税,方法是不同步地加徵对方出口的关税,与及另觅其他市场,转移与其他不受西方国家影响的国家加强贸易关系,如非洲、俄罗斯、印度等,以上方法虽然可以开拓一部分的出口市场,但中国的经济增长难免也会被拖慢。但我们留意到,随著国内人均收入及国民生产总值(GDP)上升,与及拥有高学历的人士增多,国内中产群体不断扩大,他们对生活的要求慢慢提升;加上国内大型品牌的建立,如小米等,建立起对产品有归属感的用户群;与及新的消费模式慢慢形成,如淘宝等,这些大行其道的网购平台在内地非常盛行,再结合全国普及的电子支付系统,如支付宝等,将会是中国加强内需的新力量。故此外国的贸易政策会使中国经济减速,但会迫使中国慢慢加大内需,抵销部分出口减少的负面因素。

另一个本地引发的「危」机是由原本《反修例》的单一议题,慢慢引发到民间的一些自发运动,如7月7日九龙区22万人游行,在人数计,相比其他大型组织所发起的,有过之而无不及,活动更快速、更灵活,发展下去可控性就更难预测,更难找出平衡点。如政府未能准确对焦,有效回应市民诉求,发展下去可能会转为社会深层次矛盾,如政府施政等,这时候就更加难解决。

困局若继续加剧下去 那时恐怕演变成「结构性」的问题

对楼市而言,以上「外因」、「内因」双夹击下,虽暂时未观察到楼市有向下调整的走势,亦有分析指后者乃政治因素,不会对楼市有太直接的影响,但笔者未完全同意,因为这些困局若继续加剧下去,将会出现营商及社会不稳,甚至有机会发展到资金外流,那时恐怕演变成「结构性」的问题,继而有机会出现「趋势性」的下跌,那时就一发不可收拾了。

今次值得大家思考的是,在政府处理《反修例》争议的后续前,需判别今次事态是一次「偶发性」还是「长期性」的争议?如属前者,可以用协商等平衡利益的手法处理;若属后者,则需要与各持份者尽快安排会谈,尤其邀请较中立的角色牵头参与,如宗教界、法律界、教育界等,在制度上及基础上解决,例如选举制度等。

在「机」方面,上年整年的加息疑云,今年已不复见,有多国更出现减息,如澳洲等;量化宽松将有机会重临。这对实物资产有利,在负面因素笼罩下,虽不至大升,至少有承托楼市的作用。故笔者预测本港楼市维持平稳,在现水平徘徊,不会出现大升大跌。

另一个支撑楼市的因素是政府拥有调控楼市供应的工具,若局势持续不明朗,更甚的是投资者及业主信心出现动摇,或出现抛售潮,并引发「降价潮」,估计政府可以将土地拍卖数量减少,或推后土地出售时间,甚至加大公私营的住宅数量比例,由现在7比3减至8比2。

故此笔者对楼市后市不至太悲观,但对本港事态发展未感乐观,问题似由《反修例》这社会议题转向民主及社区问题方面发酵,不满的声音似在升温。故重申建议政府需要对各持份者坦诚沟通、开展对话、修补社会矛盾方为上策。各社会贤达也需共同努力,为社会搭建沟通平台。
作者: 潘sir
潘sir 简介:
▪香港地产代理商总会副主席及专业培训部召集人及总会「专业学堂」创办人及一手物业部总监;
▪职业训练局(VTC)房地产服务业训练委员会委员,
▪【联万地产集团】及【珀置地产】创办人;
▪潘sir《楼市新思维》专栏作家;
▪从事地产代理超过 20 多年,业务包括:一二手物业、海外物业、重建发展、项目策划、专业培训等工作;
▪拥有中国房地产专业人员认证牌照;
▪曾获「最受欢迎传媒奖」及「最具新闻触角奖」等多个传媒人气奖项;
▪个人 facebook 专页粉丝人数已突破10,000 人。