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[潘sir《楼市新思维》] 分类新闻   

上车难的问题需对症下药

   2019年03月25日(Mon)
2019年03月25日(Mon)
【香港屋网讯】  
上年6月至今年年初出现的短期下跌浪,楼价分别下调10至15%,随著近日报复式的小阳春出现,使楼价又再重上一次的高位,但对上车人士来说,以大型屋苑楼价为例,楼价仍然低于600万以下可以透过香港按揭证券公司提供的按揭保险计划(下称"按揭保险")承造八成按揭的单位已经不多,对希望使用低首期上车的一族又被迫排除出市场之外。

解决这个局面,笔者不赞成现阶段由政府提供置业贷款等方案帮助市民上车,笔者早前说过可采取较审慎管理按揭风险的方法,就是适度放宽现有的借贷率。(文章题目为《放宽按揭成数何时是合适时机?》,刊于8/3/2019)

除以上方法外,今天集中讲另一种可行的方法,就是将按揭保险中的楼价限制放宽。以上做法优点是可以表现政府有意协助有能力的市民置业,回应上车难、置业难的问题,这安排有助市民选购楼价较一手低、面积较合乎生活化(一般不是劏房则)的二手市场,不需要因首期所限,一面倒投入低首期的一手市场。最终需要承担较大银码的借贷,因为在同一面积下,一手比二手市场价钱普遍较高及买家若选择了二按,一两年后将会承担较高昂的息口。

虽然有部份合资格购买政府公营房屋的人士可申请抽签认购「绿置居」、「白居二」等计画,但碍于对楼宇质素及往后需补地价才可出租出售单位而有所考虑的人士,他们或会倾向寻找私人楼宇,但考虑到首期的问题,他们只可选择楼价较低的私楼市场,选择分别唐楼、单栋楼、楼龄大的物业等,但因楼龄大的物业或会被银行调低供款期,增加每月供款,变相加大置业者的负担,对置业者不利。

可能有关当局会担心若放宽按揭保险楼价上限,会被指推高楼价,但要了解楼价连升多年,按揭保险楼价的限制依旧不变的话,在操作上是不合逻辑的,受惠的申请者只会不断减少,结果只会破坏原有计划的目的,阻碍了准买家入场,并且带出一个信息是只保障已置业的既得利益者。

在平衡风险角度看,能够合理地提升按揭保险的楼价上限,比由政府提供首置贷款的方式好,因为银行已有有效的压力测试及对客户信贷评级等机制,银行管理风险的制度相对较完善。
作者: 潘sir
潘sir 简介:
▪香港地产代理商总会副主席及专业培训部召集人及总会「专业学堂」创办人及一手物业部总监;
▪职业训练局(VTC)房地产服务业训练委员会委员,
▪【联万地产集团】及【珀置地产】创办人;
▪潘sir《楼市新思维》专栏作家;
▪从事地产代理超过 20 多年,业务包括:一二手物业、海外物业、重建发展、项目策划、专业培训等工作;
▪拥有中国房地产专业人员认证牌照;
▪曾获「最受欢迎传媒奖」及「最具新闻触角奖」等多个传媒人气奖项;
▪个人 facebook 专页粉丝人数已突破10,000 人。