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[潘sir《楼市新思维》] 分类新闻   

网购环境下,铺位的走势如何?

   2019年03月15日(Fri)
2019年03月15日(Fri)
【香港屋网讯】  
近日有读者问关于铺位往后的发展及见到有报导指出从前畅旺的铺位热点,例如旺角先达广场以销售流动电话为主,但最近出现较多空置及租金下调的现象,究竟说明投资铺位价值减退,还是潜在价值未被发掘?可否与住宅市场一样出现「铺位小阳春」,如果想进一步了解铺位的投资价值,我们可以从几方面探讨。

在市场趋势角度看,近几年网上销售大行其道,包括电子产品、外卖、食品、日常用品等,客户会先到店铺了解一下实物模样,如果产品适合,然后再在网上落货,选择网上产品的好处是价格较低,原因是网上店铺能够减省昂贵的租金成本,确实吸引到一批「以价为先」的客户,笔者亦认为网上购物的潮流会持续扩大,这样会对铺位需求有一定影响,但影响范围不及国内铺位市场般严重。原因是某些贵重产品,例如金饰、钟表等,不易被网上取代。而且饮食行业也是支持铺市的重要力量,因为香港是中国人社会,热爱交际,饮食应酬少不免,加上facebook分享饮食文化盛行,与及工作时间长,部分人无暇在家煮食,故此对饮食有一定需求,所以大家随处可见食肆林立。但要知道饮食业选择铺位的特点是,他们一般选择一、二线的铺位及饮食行业集中的区域,所以铺位买家可寻找具备以上特点的区域,加强抗跌力,赚取更多升值回报。

受惠自由行旅客的增长 可往二线转型中的地段寻宝

在旅游角度方面,上年第三季国内自由行人数恢复平稳,假设中美贸易战谈判顺利结束后,局势慢慢回复稳定,香港旅游业相信会受惠自由行旅客的增长,原因是香港邻近国内,货物有品质的保障。但国内肃贪政策仍然持续,令购买礼物作送礼用途的行为减少,奢侈品的需求,包括金饰、钟表 、电话、名洒、化妆品等,的需求不会大幅上升。可是贵价商品的租户正正是一线铺位的需求者,在行业的预期增长未确认时,它们对承租一线地段的态度会较审慎,大家亦留意到一线位置出现吉铺的现象多了,故此一线地段租金仍未回复至高峰时期,这样将会影响未来一线地段上升的动力, 大家可往二线「转型中」的地段寻宝。

在设计规划角度方面,由于大型发展商可以投入大量资金优化旗下商场,例如定期举办商场活动,加强人流,确实对传统地铺造成一定竞争。当然传统铺位业主不能仿效商场策略,例如统一部布置、定立街道主题令区域增值,但仍有其优势,因为个别地区仍然拥有特色老店及主题街道等,而且寻找车位较容易,但很多时候出现的问题是在「主题街道」未出现之前,见到商户生意好时,业主急于加租,结果租客承担不起高昂租金,将具人流保证的商户赶走,再找一个类似的租户并不容易,结果要花上一段时间才能寻到一个较好的租客承租。

所以建议业主遇到人流多的商户考虑大幅加租时,先想一下是否合适时机;另外提醒生意渐佳的租户,定期与资深地产代理了解附近租务,「进可攻,退可守」,避免业主提出不合理加租时,而没有准备之下被迫结业。

业主需要了解街道特色,将好的商户慢慢引入,营造一条有特色的主题街道,人流得到保证,对铺位升值至关重要。
作者: 潘sir
潘sir 简介:
▪香港地产代理商总会副主席及专业培训部召集人及总会「专业学堂」创办人及一手物业部总监;
▪职业训练局(VTC)房地产服务业训练委员会委员,
▪【联万地产集团】及【珀置地产】创办人;
▪潘sir《楼市新思维》专栏作家;
▪从事地产代理超过 20 多年,业务包括:一二手物业、海外物业、重建发展、项目策划、专业培训等工作;
▪拥有中国房地产专业人员认证牌照;
▪曾获「最受欢迎传媒奖」及「最具新闻触角奖」等多个传媒人气奖项;
▪个人 facebook 专页粉丝人数已突破10,000 人。