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2019年12月: 平均成交尺价 $11851 4.95%   (上月:$11292)
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[潘sir《楼市新思维》] 分类新闻   

刚性需求成支撑楼市的因素之一

   2019年01月24日(Thu)
2019年01月24日(Thu)
【香港屋网讯】  
踏入2019年多过一手楼盘以「低价推盘」 策略,例如大埔新盘<天钻>更低于区内二手楼价发售,成为市场焦点,入票数目反应理想。另一边厢,香港首富李嘉诚在长江集团周年晚会上短评楼市,提醒大家留意外围风险,预测全球今年经济较差,很多国家增长仍然缓慢,他表示如果置业自住且有能力供款,仍然可以吸纳。留意到某些新楼选择建筑期付款(下称"建期"),有明显上升的趋势,例如马鞍山<泓碧>近56.8%买家选用「建期」,这是否不健康的现象?

一般新楼付款方法主要有三项,一) 即供付款;二)二按付款;三)是「建期」付款。 选择「建期」上升,反映什么信息:

1) 成交增多,表示买家对后市仍然有信心;
2) 换楼者选择「建期」,表示他们资金未回笼,需
要时间套现手持资产,包括股票、二手物业等。但感觉新楼现价吸引,以「低市价」 先购入物业,并部署「低买低卖」放售现有二手物业;
3) 仍然有大量的刚性需求,以下数据可以得知,分别根据政府统计处2018年有近51,800宗的婚姻登记、根据居民政事务处2016年单程证持有人抵港人数为57,400人、根据房屋署资料,自2017年10月收紧富户政策,公屋户怕超越富户资格被剔出而删除户籍的个案,2018年首三季已有32,200宗等,以上人士都会增加住屋需求。最近,因外围气氛转差,包括中美贸易战、息口上升、中国经济增速减慢、英国可能脱欧、 美股下跌等,都令消费及置业意欲下降。但这种气氛估计会在下半年慢慢明朗化,置业的气氛会再次重现。

一二手即将复苏 胶著情况得以改善

另外,留意到上年只是个别发展商提供二按,今年明显多了发展商加入,再加上一手定价不会太进取,估计上半年一手成交量会录得5%升幅。二手市场已经历近半年的拉割局面,业主慢慢明白到在高位要调整10%左右才会录得成交,加上早前购入新楼的买家需要套现现有的二手物业,预测他们将以「低买低卖」的价格放售,对早前坚持高价放售或议价空间少的业主有一定的压力。新一批的货源将会出现,相信二手的成交量也会较上年下半年明显上升,但估计二手上半年总成交量不会超越上年同期,原因是二手放盘仍然受「辣招」影响,供应不多。但上年出现的买卖双方胶著情况,估计会慢慢减退。

「建期」持续上升会否形成不稳定风险及令按揭质素下降,则再需要进一步观察,短时间未能确定,始终刚性需求仍然存在。
作者: 潘sir
潘sir 简介:
▪香港地产代理商总会副主席及专业培训部召集人及总会「专业学堂」创办人及一手物业部总监;
▪职业训练局(VTC)房地产服务业训练委员会委员,
▪【联万地产集团】及【珀置地产】创办人;
▪潘sir《楼市新思维》专栏作家;
▪从事地产代理超过 20 多年,业务包括:一二手物业、海外物业、重建发展、项目策划、专业培训等工作;
▪拥有中国房地产专业人员认证牌照;
▪曾获「最受欢迎传媒奖」及「最具新闻触角奖」等多个传媒人气奖项;
▪个人 facebook 专页粉丝人数已突破10,000 人。