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[王建成] 分类新闻   

高价投地的悖论

   2017年02月28日(Tue)
2017年02月28日(Tue)
【28Hse.com】  
港岛鸭脷洲临海地皮创新高,多家物业代理先后改变楼市预测,个别更由看跌改为看升;笔者认为,在更多中资进入市场后,本地发展商角色将可能被转变。地产商的将来并不是笔者的关注,但其位置和角色的转变,足以显示一些改变的趋势!

多个中资发展商进军香港市场,其直接影响就是「面包价发涨」。地价及物业价钱的线性转变,其实对整个物业市场生态已起了显性的转化:本地部分发展商将被边缘化,个别便需转型为收租公司,情形就似某本地地产商过去10多年来一直在「靠边站」,发售的「新盘」也是10年前建成的物业。

内地发展商来港的势头既急且快,以金额计,2016年官方卖地,三分一由中资购入;多幅市区靓地,包括九龙启德、港岛鸭脷洲等,都在大幅超出市场预期上限的情况下由他们投到。中资过江龙南下,市场有多个解释:一、有说是配合中央冲淡本地地产霸权的影响力;二、也有指内地地产发展由于竞争激烈,毛利下降,一般项目的利润只有两成多,与香港接近;三、加上在香港项目投资获利的收益将来调配较灵活,遂吸引一批内地发展商来港。

红色地产商来港买地,是否涉及政治任务难以证实;单纯以生意角度而言,「香港卖楼毛利接近内地」及「未来赚钱易调动」两个说法都有一定盲点。说香港卖楼毛利约两成,是过去几年的平均数;近几个月地价在中资追逐下屡创新高,除非未来楼价将有明显升幅,否则卖楼平均利润料会下跌──这将意味毛利下降,平均回报会低于国内。

其次,要留意,市传去年一幅地皮以高于市场估值七成成交,银行对相关发展商融资安排,便甚为保守,在简单的风管意识下,融资的银行必定为贷款提价及增补抵押去弥补高地价的风险溢价。地价创新高,但如果发展商未能由银行取足原计划的融资,或银行考虑风险因素后贷款利率上升,都会减少发展商的杠杆,已经低于国内物业投资的利润,将进一步被推低。

至于未来赚钱易调动的说法就更令人难信实,如此高调的进场,而香港又是极透明社会──赚了的钱是可以调动、但所有的人都知道他们赚了多少钱,正常调动资金可以,但资金外逃(Capital Flight)的难度仍然太高。

中港两地过去几十年的发展差异太大,香港人可能难以明白内地公司的盘算。不论是叫车APPS、或Video On Demand的网络电视业务,内地公司都有不计成本,先抢市占率再说的倾向。公司有100亿元资本,敢于发展120亿元项目的情况,在内地不算罕见;相对于本地发展商在香港根基深厚,倾向守成多于创新,两者策略可谓南辕北辙。

悖论下的预言
但不论原因为何,内地发展商参与香港新盘发展的趋势已成,多了参与者,除了推高地价、带动未来楼价上升外,尚有其他影响。本地帮如维持较稳健(或者说较保守)的投地取态,未来将有更多大型地皮由过江龙投得,本地帮的影响力(最少是在楼市的影响力)会一如以上的预言兑现;相反,如果本地发展商在刺激下一起高价抢地,则面粉价带动面包价的情况更甚!

另一方面,估计内地发展商在香港发展的项目,可能会更考虑他们既有客户,即内地人对发展项目的口味,在开则、销售和财务安排上,将更照顾内地买家的需求。笔者相熟的业内人士透露,几家将在香港开盘的发展商,他们估计项目可能多至四分一单位由内地人购买。

近年港府开徵多种印花税,非本地买家入市的税务成本高企,非本地人购置新盘的比例有所下跌,但在发展商财务安排下,不难在一定程度抵消加税的威力。过去我们统计过,1997年以来,以各类方式移居香港的内地人高达100万人,平均每7、8个香港人,就有一个「新香港人」。而除了这些住满7年便会有永久居民身份的新香港人之外,更多内地发展商南下,引入更多北水,亦会持续为香港楼市带来结构性改变。最少内地人及新香港人在新盘的购买力,料会远高于他们在香港的人口比例;发展下去,几可预言,10多年后「新香港人」在港拥有物业的比率将超越本地的香港仔。地价因过江龙的加入而提高,此批市场新玩家本身在内地又已建立一定的客源,可以预期他们会比本地帮更主动引入内地买家;在两种推力之下,香港的楼价恐怕难见似样的调整。

说起来,对近日鎯铛入狱的前特首曾荫权,坊间一直有指其任内欠缺人口与房屋政策,致令近年房屋供应失衡。笔者却认为有关观点不尽正确,自认香港仔的曾荫权任内的人口政策其实是大有所为,包括投资移民计划、非本地毕业生留港/回港就业、双非产子、每天150个的单程证安排等措施,皆在其任内推动或放任发生,至于此等做法是否一般香港小市民乐见,那又是另一层次的问题了!

原文刊于信报网站2017年2月28日
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz