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[王建成] 分类新闻   

转个角度的「醒觉市」

   2016年12月13日(Tue)
2016年12月13日(Tue)
【28Hse.com】  
港府加辣后,部分资金转投印花税较相宜的车位,推高了车位的成交价。港岛一个新盘的两个车位以约900万元成交,有指价钱都可以买一个太古城单位了。此是典型的本土视野,以本地住宅价格作为比较车位价钱是否合理的座标。很少有人想到,其实市场有大批买家,衡量价值的座标体系完全不同。

近日资金追捧车位,令车位租金回报率开始下跌,平均只有2、3厘水平。以本地视野看,投资车位的吸引力开始下跌。问题是,换一个视角,结论可能完全不一样。

假设你是来自内地的投资者,你偏好投资房地产,考虑租金回报时,你比较的回报率,便未必是香港的车位与香港的住宅单位。原来内地的大城市,例如北京和上海,住宅租金回报率只有约1厘。座标一转,香港的车位及单位的回报率,看来便相当吸引。更重要的是,资金来港,可能意不在租金回报──虽然不少香港人认为一国两制日渐变调,但对很多内地人来说,香港仍然有莫大吸引力──资讯及出入境仍然自由、特区护照远较中国护照方便、食物大致安全、资金流动自由方便配置,以及空气污染问题比北方好得多。

港人习惯拥有或视为平常的制度优势,内地人虽不宣诸于口,却甘之如饴。

新港人遍及全阶层

当然,港府加辣后,内地人在香港购置住宅,印花税支出高达楼价30%,不可谓不高。但需留意,有大量新香港人已经取得永久居民身份,置业毋须付高额税费;不过,他们的视野和衡量价值的座标,却是一时三刻难以改变。

一般港人日常用语,把1997年主权移交后移入的称为新香港人,保守估计,占人口比率大概在八分一左右:单程证每年来港人数4、5万人,20年下来总数约100万人。2003年后,港府推出输入优才计划,至2015年底,累积共83685名内地人才由此途径来港。

另一个投资移民计划于2015年终止接受申请,至2016年6月,有29366宗申请获批;其中,28564宗获批个案为已取得外国居留权的中国籍人士。再加上2008年港府推出非本地毕业生留港/回港就业安排,中国内地来港毕业生可留港12个月,有工作的话可持续留港,2015年港府估计已有16万人由此居留香港。

以上几个计划的留港人士,住满7年即成永久居民,这些专才和本地大学的内地生,有多少人最终会留下长期定居,难以估计,但他们涉及由草根至富豪的各阶层,在港工作或留学,已经即时增加住屋需要,未来如决定定居,亦将进一步推高私楼需求。

排外的时效谬误

最后也要考虑一批另类的香港人,法律上在香港出生的华人就是永久居民,2004至2012年有近19万父母均非香港人的双非婴在香港出生,其后港府以行政手段减少内地孕妇来港,数字才告下跌。这批双非婴的父母,未来可能以家庭团聚理由以单程证来港定居。要留意大部分双非家庭家境其实不错,在大陆都是中产阶层;此类家庭未来可能进一步改变新来港人士的住屋需求。

有人说,众多专材和投资计划,加上内地生留港,背后有政治原因,是耶非耶,可另外讨论。单纯由经济角度考虑,内地移民为人口增长主要来源的情况已成定局。土生土长香港仔眼中的天价成交,在新港人心中却可能是价廉物美。评估未来楼市走向时,人口结构的变化已是难以忽略的因素。

过去10年,新香港人数量大幅增加,相信只是开始,在往后这些新晋将涉足经济以外的政冶和社会转化。所以今天「港独排外」被广泛认为只是伪命题,笔者认为,真正原因不在于独立可不可能或成不成事。而是一叶轻舟的时不予我,一切都不复返罢了!站在现实主义立场,与其讲独,不如讨论新旧港人如何整合、融合、又或是契合才对?

原文刊于信报网站
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz