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[王建成] 分类新闻   

负资产衍生的坏账

   2016年09月27日(Tue)
2016年09月27日(Tue)
【28Hse.com】  
前文提及,拖欠最差时于2001年,市场约有73亿元按揭贷款被拖欠(迟会)3个月以上,计及当年整体负资产比率23%;其中,17亿元可能是负资产,即使全部断供,但却不代表银行会有17亿元坏账,原因何在?

很简单,抵押品市值虽然低于贷款馀额,却仍有其价值,例如物业市值100万元,按揭未偿还馀额200万元,负资产比率是200%,但银行收回物业拍卖,损失是只是100万元,占未偿还按揭馀额50%。

当然,说2001年迟会的73亿元中,负资产个案比例等同于整体(即23%)会是一个较为乐观的估计。一般而言,迟会时间愈长,坏账的机会率愈高,例如2001年中,拖欠6个月以上的比率为0.94%(即约49亿元),大概可以说,每3宗迟会3个月以上个案,2宗有极高机会断供,而有关抵押物业是负资产的机会,变为坏账的机会亦较大。

换算下来,假设迟会6个月以上的49亿元中,全部是负资产个案,负资产比率为200%,银行的潜在损失会是24.5亿元,占当时按揭未偿还馀额0.47%。不过,拖欠6个月,仍然只是「极高机会断供」,其中某类负资产业主,在经济条件改善后,仍会恢复还款,免于被银行收楼。理由何在,稍后再谈。

要「物业成为负资产」及「债仔断供」两个情况同时出现,贷款人才会出现损失,要强调的是,后者在风险管理上更为重要。一来是前者主要受大市影响,无从管理;而后者是可以透过信贷审批,尽量避免的。当初物业市值200万元,银行贷款九成按揭180万元,即使之后物业市值跌至100万元(负资产比率为180%),只要债仔继续供楼,银行是零损失。

相反,当初物业市值200万元,银行贷款七成按揭140万元,之后物业市值跌至100万元(负资产比率为140%),如果债仔断供,银行仍是有40万元损失。可见按揭组合会否成为坏账,令银行出现损失,重点在于债仔是否断供。至于债仔会不会断供,取决于其还款意愿及还款能力。

近年经济好转,拖欠比率辗转回落,近4年的拖欠比率是0.01%至0.03%左右。以2015年7月未偿还住宅按揭总额10,864亿元,拖欠比率0.04%计,拖欠3个月以上按揭总值约4.3亿元;至于银行潜藏的损失风险,有兴趣的朋友可以自行计算。

整体而言,香港借款人属还款纪录良好的一群,即使物业成为负资产,他们仍会坚持供款。宏亚按揭证券公司在2002年在香港曾推出140%负资产按揭,即物业市值100万元,贷款总额可达140万元,产品利率低于最优惠利率,协助当年「被绑」的负资产业主转按,我们对于负资产的业主经验是,还款纪律良好;港人此种供款纪律值得表扬,本地按息低企,原因除了市场资金充裕外,亦与港人有借有还,整体上信贷纪录良好有关。

上文提到,在贷款人角度,即使「负资产」与「债仔断供」同时出现,实质损失幅度(Loss Severity)亦不会是100%。原因是抵押品多少有其价值。另外,要留意的是,由第一期还款起,未偿还按揭馀额便在逐步减少,在银行而言,按揭有「风险递减」的特性,因为物业成为负资产、业主又断供带来损失的风险及预期的损失幅度,都在逐步减少中。

评估负资产按揭可能为银行带来的坏账数字,除了要掌握负资产及拖欠的数字外,在按揭组合中投资者的比例更为重要;此将决定由迟会发展成坏账的可能性。在用家角度看,纵然物业成为负资产、自己又因失业而被迫迟会,却仍有住屋需要,很多时宁采「有拖无欠」的策略;相反,投资者面对物业成为负资产,却会计算「斩缆」的得失,或走上破产之路来撇账。

两种客户群有差天共地的偿债行为,银行自然更欢迎用家。投资者与用家的不同策略,亦解释了为什么金管局会针对投资者定出的种种措施。

作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz