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[王建成] 分类新闻   

坏账的线性模型

   2016年09月20日(Tue)
2016年09月20日(Tue)
【28Hse.com】  
在不少人的心目中,按揭成数愈高,对借贷双方的风险亦愈大,甚至有人认为一旦借款人拖欠供款(行内叫迟会),银行便会出现坏账。其实,由迟会到坏账,有一个发展次序。有趣的是,要避免按揭组合成为坏账,重点其实不只在于按揭成数高低,更在于借款人的还款能力。

首先要表明的是,对贷款人来说,任何有抵押贷款都有风险──借款人(债仔)断供,而抵押品市值又跌至低于未偿还贷款馀额时,贷款人便会出现损失。因此,具体而言,「物业成为负资产」及「债仔断供」两个情况,便是贷款机构需要处理的风险问题。

「物业是否成为负资产(即未偿还按揭金额高于物业市值)」,主要受制于大市发展。计算上,物业按揭成数愈高,成为负资产物业的机会较大──物业是八成按揭的话,楼价下跌二成便是负资产;如是七成按揭,楼价需要下跌三成,物业才成为负资产。不过,负资产不等于债权人有损失──上一个楼市周期市场出现逾10万宗负资产,但绝不意味银行业有10万宗坏账。

原因在于,「物业成为负资产」及「债仔断供」两个情况单独出现,都不会令贷款人出现损失,一定要两者同时出现,贷款人才会出现损失。香港楼价于上一周期曾下跌达七成,大量物业成为负资产,但只要债仔持续供楼,贷款人其实不会有损失。相对而言,如果「债仔断供」,但物业不是负资产,贷款人收回单位拍卖可取回欠款,一样不会有损失。那么,由历史数据看,出现大量负资产、债仔大量断供的风险有多大?

香港没有一个按揭断供的官方数据,但金管局有拖欠按揭供款3个月以上的统计(计算3个月拖欠的理由,在于过去经验,部分借款人可能出于周转不灵而一时拖欠供款;由于按揭属有抵押贷款,银行一般亦不会在出现拖欠时立即追讨。真正由拖欠发展至坏账,往往需时3个月左右)。2001年5月,此一拖欠比率处于历史高位的1.42%,以当时未偿还住宅按揭总额5191亿元计,意味有总值73亿元的按揭被拖欠/迟会3个月以上。

值得留意的是,迟会并不一定意味断供,债仔可能一时周转不灵而拖欠供款,但情况好转后,便偿还欠款。另外,要注意的是,即使迟会个案中,全部都发展成断供,亦不代表银行会在每宗个案中都出现损失,因为在断供个案中,那些物业并非负资产,业主单纯因为各种理由断供的,银行收回物业拍卖,便没有损失。2001年10月金管局调查,当年负资产按揭贷款的总值占未偿还贷款总额23%。如果拖欠个案中,负资产比例也是23%,意味73亿元的拖欠按揭中,约有17亿元贷款有可能发展成坏账。不过,涉及17亿元的贷款可能断供,也不意味银行业会出现17亿元坏账。原因何在?下周再谈。
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz