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[王建成] 分类新闻   

伦理破坏---由350万元一个车位说起

   2016年09月13日(Tue)
2016年09月13日(Tue)
【28Hse.com】  
在楼市升浪持续十多年的情况下,有没有楼在社会中渐渐成为一种阶级分野。有楼阶级,最少物业会随时间升值。在较严厉的批判观点下,甚至有人认为一众小业主似乎也是地产主导制度中的既得利益者,甚至是帮凶。但此种流行的观点值得商榷。

表面看来,即使是只持有一个自住物业的小业主,在楼价上升之际,物业也会享受账面富贵,业主也不必受到租金上升的压力。不过,小业主成为体制的一部分之时,其实亦逃不开体制的压榨。

大业主沽货的傲慢

先分享一个故事:港岛西某个十多年前落成的大屋苑,提供约2200伙住宅,屋苑有几佰个车位,发展商一直持有大部分车位,住户要泊车,便向车场业主(发展商)租用车位,十多年来相安无事。

不过,数年前业主忽然大幅提升车位租金;原本于2013年月租3500元的车位,租金大幅提升至2014年的4500元,升幅达28%。屋苑规模没有变,驾车住户未见大增;在车位供求大致平衡的情况下,租金大升,主要解释是车场业主有某程度上的垄断地位(独家供应屋苑车位)。

故事未因车位加租而完结,加租后数月,车场业主公告,会将所持有的出租车位出售。首批200个,售价由270万元至350万元。对数字较敏感的住户便指出,原来之前停车场租金大升是为出售车位铺路──加租令出售车位时的租金回报率较好看;以开价最平的车位计,如不加租,回报率只有1.6厘,加租后回报率起码有2厘。

由于车场业主一直未有交代其馀车位往后是陆续出售,抑或维持放租。一众驾车业主担心泊车问题,竞相认购车位,首批200个车位大部分售罄。车场业主见反应理想,立即添食,再原价加推百多个车位,但据报第二轮推售反应却一般,未能悉数出售。结果馀下近百个车位以5700元再次放租!

近期最新发展,车场大业主以5,900元将手上车位出租,但反应欠佳。另外,150个车位亦维持以350万元放售,但屋苑内业主反应麻麻;最终大业主决定将车位开放予非屋苑业主购买。

大小之间的不平衡

在此真人真事中,停车场业主行径却惹来小业主不齿:

一、物业车位以租用而非出售模式进行近10年,而在地铁通车前一个月则以高价开售,车主有「局住高价接货」之感。小业主如不参加高价购买车位的游戏,却会面对发展商将继续标高剩馀的车位租金的压力,2年租金累积上升达63%。

二、车场业主以垄断的地位为车位租金定价,开售车位时又占尽资讯不平衡(Information Asymmetry)的优势(只有发展商自己知道总共会推出多少个车位出售),营造购买的迫切性。

此事的影响并不止于这屋苑的车主,部分不买车位的车主便到附近大厦找车位,因此周遭的车位价格及租金普遍上升近25%。

或者有人会说,自由市场就是如此,你不买是你的选择。但此「选择」其实大有疑问。如果物业开售时,发展商一早为车位标价,买家嫌车位贵,决定不买,那是一个选择。但在物业入伙多年,驾车业主对屋苑车位形成依赖后,对「继续租用车位」有合理期望的住户来说,车场业主以极高价由租改买是一种伦理破坏!有些事情,合法并不一定合情、合理(伦理)。什么是伦理?简单地说,伦理就是指人与人之间应有的关系。

出售的又岂止是资産!

笔者于此处想到一个犹太拉比的寓言:「诚信」与「精明」一起坐船过海,途中「精明」却将「诚信」遗留在荒岛。之后,在荒岛上的「诚信」分别见到「快乐」、「地位」和「财富」坐船路过,但他们都不肯停下救「诚信」,理由是「快乐」、「地位」、「财富」与「诚信」难以共存。最终,一个白发老人救了「诚信」;「诚信」好奇老人为何会救他,老人说:我叫「时间」。

至于为什麽「精明」要舍弃「诚信」,这大慨是「精明」追求的对象包括「快乐」、「地位」和「财富」。而是否只有「时间」才知道「诚信」的价值?「快乐」、「地位」和「财富」是否真的难容「诚信」?笔者未必同意!不过,可以肯定的是:大众市民都想「时间老人」早点出现!
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz