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[王建成] 分类新闻   

负资产与失恋的情人

   2016年08月17日(Wed)
2016年08月17日(Wed)
【28Hse.com】  
港人闻「负资产」而色变,不少「专家」更建议,为了减低物业成为负资产的机会,买家应提高首期比例。现行「负资产」的定义是,物业市值低于按揭馀额,所以负资产意味损失;但少有人提及,现行定义主要出于银行利益考量。试举例说明:

A:物业购入价100万元,小业主向银行借80万元,物业价值跌至70万元,那便是负资产,这亦是所谓资不抵债的情况;B:同样物业购入价100万元,没有向银行借按揭,物业价值亦跌至70万元了,但根据现行定义便不是负资产。

以上两个例子中,小业主似乎处境不同,即A和B分别是否定性为负资产的类别,但实际的损失其实一样。想像一下你去访问两位业主,后者会不会因为自己的物业不是负资产而较为高兴。笔者认为,不管按揭借多少,楼价跌低于购入价已是负资产,虽然与市场定义,即条件化于有没有向财金机构借钱不同,但这更贴近当事人的利益着想──不管按揭成数多少,楼价跌了,亏损不会因为有没有按揭而改变!

因此,专家建议,为了减低物业成为负资产的机会,买家应提高首期比例,此中逻辑就有如爱情小说的免费意见:情人付出的爱愈多,失恋时就会更伤心,为了减少伤心,就不要付出太多的爱。不过,伤心程度可以减少,但伤害仍是存在。

为什麽把买楼做按揭比喻为谈情说爱?因为对于笔者而言,两者都是需要负责任的行为!

资不抵债结果迥异在于借贷途径

负资产对银行不是好事,在资不抵债的情况下,万一业主断供又破产,银行便会出现损失。所以高价买下的物业而又叙做按揭,损失便有可能由业主转移贷款人。

市场把负资产的定义条件化在「有没有」向财金机构借钱,因为贷款机构或可向负资产贷款增加利率、要求提供其他抵押品作补差价,甚至收回贷款(call loan)的要求。但在实际操作中,如果住宅按揭以正规途径由银行取得,且作自住用途,即使物业成为负资产,也不会促使银行作以上的要求,至于银行以外的渠道,笔者却不敢肯定。

市场有说,财务公司对负资产或濒临负资产物业call loan取态会较银行更积极,甚至可能衍生出逾万宗银主盘。财务公司call loan较为积极,此是有可能的事实,而银主盘的大量涌现,亦势将影响整体信贷情景(credit landscape)。

观乎官方数据,金管局于2015年初估计,前年由财务公司提供的按揭规模约250亿元,参考银行每宗按揭平均金额330万元计,大概牵涉7600个贷款个案。这个数字有三个有用参考:财务提供按揭的物业市占率有限、不是所有财务提供按揭的物业都是负资产,以及不是每一家财务公司都会call loan。

当然,如果金管局数据低估财务公司按揭规模、有关按揭又集体成为负资产,以及多数财务公司又倾向call loan,仍有机会出现大量银主盘。目前银行按揭未偿还贷款逾万亿元,估计按揭单位逾30万伙,即使有一万宗银主盘,对比整体市场的规模约3%至4%,并不算什么吓人数字,再细看由拍卖物业得到的本金偿还率,计算出来的亏损值(loss severity),则明显知道一切都是银行体系可承受的。

原文刊于信报网站
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz