28Hse 香港屋网
2019年08月: 平均成交尺价 $12291 3.06%   (上月:$11926)
新闻及文章搜寻:
   昔日地产资讯: (YYYYMMDD)
地产新闻
新盘
政府楼市政策
楼市走势
成交个案
按揭
拍卖
城中名人
工商铺
土地新闻
代理人 Insider
商场宣传
国外地产
新盘追踪
价格消息
优惠消息
图片集
住在香港
地区
专家博客
三地产焦点
脱苦海讲楼
隼备买楼
王建成
祥益文集
栓新多角度
潘sir《楼市新思维》
Planto
新闻内容
[王建成] 分类新闻   

由的士到楼市的制度之恶

   2016年08月10日(Wed)
2016年08月10日(Wed)
【28Hse.com】  
坊间一个冷笑话,是我城几乎任何问题都可归结为土地问题:老人院虐老是土地问题;社区老店消失,又是土地问题。在某些人眼中,似乎只要社会同意大规模发展,有关问题就迎刃而解。但深究下来,土地问题真的只是供应不足的问题?究竟什么才是土地问题的本质?

普遍的制度之恶

容许笔者借题发挥,分享早前的一个经验,话说笔者参加教会聚会后,打算乘的士到别区午膳。由于现场人数众多,等车时间自然较长。良久,站在前方的一对外籍人士成功找到计程车上车,但车行不到10米,二人却徐徐由的士下来。笔者快步上前跳进车中,庆幸终于「上到车」!与司机闲聊,何故之前的乘客落车?司机回答很快:「佢哋想去赤柱,我话湾仔塞车,车程可能要好耐,佢哋咪落车罗!」我问:「湾仔有塞车?」司机想也不想便说:「全香港都塞啦。」我好奇打开电话上的即时交通app,发现湾仔一带行车畅顺。

合理的猜测,周日中午恐怕没有多少人会由赤柱返市区,司机为免空车走一程,宁可选择说谎,引导之前的乘客放弃行程。可能不同人都会目睹或经历过类似上述司机的反应──的士司机遇上短途客或预期目的地无甚回程客时,司机反应都未必太友善。结果,早前市场出现UBER等等Call车app时,明明费用较的士高、保险有效程度成疑,社会普遍反应却是颇为受落。或者我们在经历司机服务态度欠佳、拣客和不诚实的现象背后,可以问是否一些基本的问题没找准?

只有投资回报 没有看见人的需要

当的士牌费升至六、七百万元,香港的士车主坐享牌照、车租升值(部分持有多个牌照车主甚至宁可将的士长放停车场),而租车的司机可能工作一生都不足以买下牌照自雇经营,车租却连连上升时,或者司机拣客与态度欠佳是个人操守问题,但当此种行径成为普遍的现象时,我们不能无视制度下的影响!

香港的士行业与土地一样,当然是供应问题(的士牌在此方面的问题更甚,已多年未有新牌发出);其实,此层面的问题,某程度上可由供应更多牌照纾缓。不过,突显的高牌价,其实是反照着「投资价值」远高于「使用价值」的一种取态。在的士牌市场,一众既得利益集团将公众服务的视角考虑而转向投资导向。只要车租和车牌不断的涨,那管的士蓬头垢面、服务不达标,甚至招满恶名。心态可以不改,一切恐怕都会维持老样子。

类似的情况也在巴士服务出现,目前的巴士牌照有利润保证条文,只要巴士公司持续增加资本投资,便可稳赚一定盈利。结果是巴士队伍车龄新,还要有wifi、电视等崭新设备。但最基本的脱班、过多重复路线下,巴士挤在主要路面的情况却不见改善。说到底,又是巴士公司视此为投资工具远甚于公共服务的需要。

没有租只有买的楼市

回看房屋问题,有人建议,市民买不起楼,兴建多些居屋便好。问题是:以公帑去资助一部分人「拥有」物业的需求是否合理?我们是否可以尝试以提供合理租金(例如不会长年跑赢薪金升幅)的公营房屋,以扭转「楼(包括居屋)是用来投资」此个根深柢固的认知?

南韩总统朴槿惠去年在仁川出席一个屋苑动土礼时,矢言到2017年供应超过6万个出租住宅,以帮助稳定南韩楼市;新出租住宅的租客可逗留多达8年,每年租金加幅为最多5%。当楼市大量倾斜于买卖主导的方向,持有物业的一方大多是为保值动机所驱动;另一方面,租住物业则很大程度是单纯考虑使用价值的行为,只要买和租有一定的合理份额,要理顺物业需求便相对容易。南韩的政策,可说是以突出使用价值的方法,抓住住屋问题的重点!

土地问题,不只是可供发展的土地供应不足问题,而是社会主流过于重视土地、房产投资价值的问题;甚至物业发展商也不避嫌,会以补贴方式,资助投资者支付买家印花税、双倍印花税。在此情况下,赢家只是少数早年购入物业的家庭,那些未及置业的人,一如上文提及的司机,可能长年会抱持怨气生活。如果政府能够仿效南韩,向中产阶层提供一定规模的租住房屋,令一批不愿追逐楼价的中产阶层,在不必投放大量资金作物业首期的情况下,也可在香港安身立命,也许才可慢慢扭转社会对土地的认知。笔者期盼政府也会在这方面「适度有为」!

原文刊于信报
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz