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[王建成] 分类新闻   

赌徒的失乐园

   2016年07月27日(Wed)
2016年07月27日(Wed)
【28Hse.com】  
阅报看到一篇有关病态赌徒的报道,他们有一些特徵;而过去楼市炒风炽热时的炒家,往往亦与病态赌徒有不少共通点,幸而近年楼市炒卖风气被遏止,炒家活动空间减少,对己对人都是好事。

先行定义,称得上病态,最大特徵是无法自拔,在赌博中赚了钱,他们通常会加码投注;输了却不肯止血,还同样会加大注码以求翻本。说起沉迷赌博的赌 徒,一般人的第一印象可能是位处社会基层,在公园口叼香烟,研读马经的中老年男士。但有关报道指出,不少病态赌徒,其实都具有相当学历,而且在进行赌博时,都有自己的分析工具,更会借助贷款杠杆,放大回报。

说到此处,大家应该猜到,此处说的赌徒,不仅仅局限于传统意义下,在赌场或马场上投注的赌客,也包括各类市场中的投机者。当投机甚或投资处于沉迷状态,就有很大机会走上传统病态赌徒的路;相当明显的观察是,这群人都十分迷信、六至七成人据说有焦虑或抑郁的倾向。

在现代社会,不少人会在各类市场投资,一般区分投资与投机,在于投资较在意长线的回报、投资产品的自然增长;而投机却专注短期回报,目标是赚尽。除此之外,投机的对象大多有杠杆及时效限制的成分。

赌徒乐园的楼市
好赌,可能是人性中的一个倾向;骰仔、赛马和股票指数可赌之外,物业市场自然也可赌;然而,楼市的一些特性,对赌客甚或业馀赌客有莫大吸引力。

早年盛行的确认人交易,炒家与放盘业主签署买卖合约后,便以确认人身份在市场放盘,但求在完成交易前将单位转手赚差价,这叫确认人(confirmor)交易,正名是炒家(Property flipper)。对炒家来说,楼市的「美妙」是这盘赌局中,杠杆率相当高:

一、一般楼价可达用家年收入10倍以上,确认人交易只需支付首期;二、馀款则可借入按揭,银行乐于提供按揭贷款,按揭利率亦远较所有贷款低,因此持 货成本并不高昂。楼市的「本小利大」,加上交易费用、相关税费偏低,楼市具备金额大、融资易、杠杆高、成本低的特性,可说是赌客乐园。以短期内脱手获利为 目标的物业买卖,其实是一盘赌局,懂得抽身者方可免至卷入赌徒生涯。

要说香港楼市此个赌场有什么缺点的话,也许是只可赌单边,即只可买升,无从买跌。与其他市场比较,不论金股滙,投机者都可双边下注,可买升可买跌,市场上对后市有不同见解的资金投了,某程度可以在互相制衡,从而消耗单边市的疯狂。

成本便宜批核宽松的信贷 遇上只买不沽的物业市场
楼市只可买升,却欠缺买跌的途径,结果是大小投资者都在增加楼市需求,而外在因素如QE下的低息,则吸引更多资金投入,再一步推高需求。而香港银行 又似乎只对楼房贷款有兴趣,所以在香港楼市做按揭是「没有难度」的易事。在借贷成本便宜、批核极宽松的环境下,资金不断被投进楼市,而大小企业、富豪或升 斗市民都只能买升──直至完全脱离基本因素,楼市跌得更狠,如升市般的平衡的疯狂。

本来赌徒要赌,后果是白手兴家抑或倾家荡产也与人无尤,但只可买升的特性,势必导致过多的投机活动推高有实用价值的物业市场,到了楼价欠缺支持回落,损失的除了投机者,也包括高位入市的用家,甚至是向用家、炒家提供按揭融资的银行。

在2009年起,香港金管局和政府已多次提高物业交易的成本、减低投资类物业的按揭杠杆,令楼市几无炒卖空间。看好后市的投机者想参与楼市,也被迫得以长线持有物业,而且用较低的按揭杠杆进场。

一系列的逆周期措施、楼市辣招,大幅减低楼市对炒家的活动空间,类似1997年前全民皆赌的情况已不复见。今天市场以用家及长线投资者为主,他们对楼价波动的反应、对持有物业的取态,都与投机的炒家截然不同取向。

在社交媒体,时见埋怨香港金管局的种种限制,但如笔者所言,今天楼市潜存的杀伤力将不会如以往般严重,这或许需要时间证明一切,不过我们对此却深信不疑。

圣经旧约的人类被逐出伊甸园故事,据说是没有听从上帝的明训──不可吃那分辨善恶树的果子。而人被蛇引诱下吃了禁果的结局就是被诅咒,这也开始了罪的世界。故事有不同面向的教导,其中一个理解就是「僭越的人性令始祖苦果自尝。」

或许,没有心存侥幸,不在各种投资市场捞一把,就是管理人性之中,向往僭越本性的第一步!

原文刊于信报网站


作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz