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[王建成] 分类新闻   

包批按揭

   2016年07月13日(Wed)
2016年07月13日(Wed)
【28Hse.com】  
多个新盘推出包批按揭,号称不设压力测试,理论上申请即批。发展商要推出此类按揭的动机似乎已是路人皆见。问题是,又会有什么人「适合」申请此类产品?

微利垫厚利之间

过去不少发展商也有推出二按,让买家以低首期方式购置新盘单位。二按的利息较高、年期相对短、在所谓免供期 (Payment Holiday)或利率优惠期(Teaser Rate)过后,可能会出现供款震荡(Payment Shock) 等问题,此类产品或可满足部分买家低首期入市的需要,在整体一加二按揭的利息成本而言亦算是可控的范围。不过,因为金管局收紧涉及二按的按揭指引,二按利息较正规按揭高、年期短的限制,直接令买家难以通过压力测试。简单来说,即使发展商肯借二按,但在现行指引下,也只有极具实力的买家会获批银行接受的二按(Endorsed Second Mortgage)。

不要忘记,发展商包批按揭的全期利息较银行按揭为高!不过,以钱的成本计算,跟财务公司提供P+10厘以上的按揭比较,新盘包批按揭其实也算可以。当然,此处说「可以」的前设是只可打算短期持有物业的角度出发。发展商利息成本较银行高、说出「包批」的豪语,加上按揭成数较高,贷款一方无疑要承受较高的风险。此话怎说?前者包批的原则是不问信贷、授信准则仍可提取按揭,而后者高成数贷款则预示按揭成负资産机会增加。因此,笔者认为,包批按揭只是「以近成本价的息口去保住物业发展的厚利」!

旧经济的旧模式

由利息成本的角度看,即使发展商提供按揭可赚微利,但并非最有效运用资金的方式。地产是典型的旧经济产业,需要密集的资金;对发展商来说,借来的钱最好当然是用来买地起楼发售。即使资金成本便宜,要提供「供足30年」的贷款去卖楼,这种营销手法,其实相当犯本。大家需要明白,包批按揭所动用资金是整个销售的95%;相比二按,这是有近多3倍资金投入!

当然,包批按揭设计者会说,优惠期后加息的做法是鼓励小业主持货数年后转按/出售物业,可以避免大笔资金长期被绑。坦白说,这种说法只是说明思想上的谬误!何解?如果小业主数年内可以转按/出售物业,即说楼价将来最少也要维持不变,同时又要今天这群边缘借款人收入大增而产生换楼需要。

明知犯本也为之,这是因为丰厚的利钱所在,所此犯本不是一个价值判断,而是一个生财工俱。但并非人人可为!

最合「潇洒哥」选用?

用家一般会长期持货,较多考虑全期利息支出,优惠期后按息升至P或P+的包批按揭,难以迎合买家此方面需求。但初期低息的安排对仍然看好后市的投资者,应有一定吸引力。以某现楼新盘九成按揭,不设入息审查,首3年利息P-3.1%,其后P为例。买家如看好后市,大可购入单位出租,假设最优惠利率不变,按揭利息成本只为2.15厘;计算上,只要租务回报率高于4.1厘,租金收入便高于供款支出,有正现金流。回报率即使低至2厘,也足以抵销利息支出(供款多于租金,无正现金流,但租金收入大致等同按息支出),皮费不重,3年后按揭优惠完结,如果楼价有所上升,大可将单位放售图利。

当然,楼价如果在3年后下跌,包批按揭优惠期又完结,投资者的算盘便难以打响。不过,有一类买家未必需要担心以上问题。

发展商豪言「包批」,笔者便想到几年前的一个网络红人──人称「潇洒哥」的内地流浪汉。如果「潇洒哥」找到人集资一成首期及其他洗费,大可以包批按揭入市再出租单位。3年后楼价升了,便获利离场;3年后楼价不升,甚或下跌,大可断供按揭,任由发展商收楼,反正「潇洒哥」一族也不怕破产。极端来说,对此类人士而言,包批按揭几乎可说是没有期权金的期权安排。今天,那些机会成本极低的买家将会是包批按揭的受众。

这个作业模式是彻首彻尾的──密集的资本换取延后的利润。至于那些不与为之的财团/发展商,预料也只是谋定后而动!

原文刊于信报网站
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz