28Hse 香港屋网
2019年08月: 平均成交尺价 $12291 3.06%   (上月:$11926)
新闻及文章搜寻:
   昔日地产资讯: (YYYYMMDD)
地产新闻
新盘
政府楼市政策
楼市走势
成交个案
按揭
拍卖
城中名人
工商铺
土地新闻
代理人 Insider
商场宣传
国外地产
新盘追踪
价格消息
优惠消息
图片集
住在香港
地区
专家博客
三地产焦点
脱苦海讲楼
隼备买楼
王建成
祥益文集
栓新多角度
潘sir《楼市新思维》
Planto
新闻内容
[王建成] 分类新闻   

地主头按

   2016年07月06日(Wed)
2016年07月06日(Wed)
【28Hse.com】  
楼价后向人人关心,笔者不是先知,没有预言的能耐,只能把市场片面、零碎和残缺的资讯作整理,尝试做一点归纳和分析。今次讲的是近半年热爆的发展商一按,笔者简称为地主头按。

近年一手楼市的新特色是,多家发展商透过旗下财务公司,为新盘买家提供整笔高成数一按。先前说过对于发展商而言,提供一按是以密集资本换取延后的利润,当中涉及的不是价值判断「应不应」的考量,而是操作上「得唔得」的问题。今次将了解这个作业对市场的影响。

细节中的魔鬼

我们早前统计31个有提供此类一按的楼盘,其中涉及13家发展商共31个楼盘,至去年12月初,这些楼盘共售出2539个单位,其中1113宗成交(约44%),买家选用包括发展商高成数一按的付款安排。以平均楼价600万元、八成按揭计算,涉及大约53亿元贷款!

不过,最终会有多少买家真的取用这类按揭,会存在一定变数,例如上述1113宗成交中,部分可以选择发展商提供的二按;买家最后可能会取用,也可能不会取用有关备用一按。这里的分别是,若然这些买家全部选用二按,银行仍会分得约40亿按揭贷款,馀下则为发展商的的二按。关键问题是地主头按的渗透率(penetration rate)有多少?

细看几个标榜一按「包批」的楼盘,选用此等融资安排的比例较高,某新盘建筑期付款涉及此类安排,去年10月至12月初售出975伙,当中583宗成交,即近六成买家选用地主头按。另一个大型发展商推出的新盘虽然也有提供七成一按,但没有包批承诺,615宗成交中,只有77宗,即12.5%买家选用有关安排。

笔者估计,那些选用发展商「包批」按揭的买家,最终取用地主头按的比例亦偏高,10个选用有关付款安排的,6个可能最终正式提取有关按揭。原因是当这类物业入伙时,银行估值可能有变,此等按揭却提供买价上会的保证,买家较大机会到时选用唯一可行按揭完成交易。

发展商推出此类付款安排,贷款额既不受市价下跌影响,又不需入息证明,目标当然是散货。因此不少人认为,高成数一按的出现,是对后市信心不足的表现。但故事可由另一方向解读:发展商其实对收回借款有一定信心,以其贷款金额规模之大,似乎不太担心贷款坏账,原因可能在于发展商也不预期楼价会大跌。这点跟唱淡的楼市专家有明显不同的取向!大家须知在资本主导的市场,意见没有什麽价值、谁投入真金白银才是较可靠。

甩骹式下跌和减辣的负回馈

目前两家大型地产代理都看淡来年市况,认为一手楼价将普遍低于同区二手。根据1997至2003年的经验,情况的确是一手带领二手楼价向下。但加入地主头按的因素,笔者认为有关历史未必会完全重现。发展商高成数一按为新盘带来新的卖点,除非连此个卖点也吸引不了买家,否则一手楼未必需要竞相减价。

过去没有地主头按的年代,买家选用建筑期付款,潜存的风险便是因楼价下跌,令估价不足而买家难以借取足额的楼按;财力不足的买家便只好挞订离场,发展商收回一批单位,在市况转差下只好减价去货,同时在传媒报道下,更扩大楼市跌势,连锁效应不可忽视;笔者称之为「甩骹式下跌」(dislocation)。今天的地主头按,删减了估价不足的问题,无论买家在什麽时间成交,譬如是90日成交抑或300日成交,都不必担心楼价下跌的问题。换言之,地主头按减低了楼价下跌时,一手楼估价不足,挞订个案放大跌幅的风险。如果这是计算之内的设计,设计者真是高人也!

另外,以上述约1000宗涉及地主头按的交易计,已估计涉及约60亿元,目前一个月银行按揭取用金额都不足200亿元,一众发展商已成为按市的新势力。一般估算,如地主头按规模达120亿元一年,已占银行一年按揭比重约6%。此种新按揭品种,其实已静俏俏将风险由银行移走,直接降低了体系的风险。

地主头按的出现,是要应对金管局限制按揭成数的逆周期措施(简称辣招),可以理解为发展商的自我减辣行俓。但这个应对方法亦成功地令银行少做了按揭生意;更正确的说法:少了向边缘借款人叙造按揭。辣招的推行就是要银行回避那群边缘借款人,而吊诡的是发展商推出,用以应付辣招的手段,却反而成全了辣招的目标。大家可看到此中吊诡性的减辣负回馈关系?将来只要统计这类按揭的数目,就能在坏账上量化辣招的功劳!

原文刊于信报网站
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz