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[王建成] 分类新闻   

物业加按 生财有道?

   2016年06月29日(Wed)
2016年06月29日(Wed)
【28Hse.com】  
看到某大学一个工管博士课程,标榜Practical Wisdom;这个字词组合令笔者困扰良久,智慧也有分实用不实用的吗?其后看到好些理财顾问的推介,脑袋将两件事串起来,才有所领会。

话说某理财顾问于半年前,建议读者把居住的物业加按,套现所得再作为购置第二个物业的首期,再租出单位,以租金抵销投资物业的按揭供款。近来楼价和租金见下调迹象,现阶段买楼收租看来不是好主意,但又另有专家便建议读者加按购买基金。

方法论的知性行为

以上理财建议,牵涉的是知性行为,一般称为知识(Knowledge):知识所关注的是应用上「是否实际可行」的问题。这是一种可以学习和传递的工具,追求的是如何达标的技术问题。笔者认为这类知性行为,是一种有秩序的学习行径,讲求的是方法的述说及理解,寻索着最多、最好的方案,而学习的对象/目的,很大程度是自身的利益。博奕论就是典型的讲求方法论、寻找最有利出路的知识。

提出现阶段宜加按买基金之说,此等专家无疑认为,以资金回报为目标,目前买基金自然比买楼更高明;钱搵钱要有效果,透过按揭借入仍算便宜的资金,自然比「死悭死抵」储蓄更快捷,可算是发达门路。由技术层面考虑,我们只要判断加按买基金能否最终获利便是指标。至于原则问题──应否押上自住物业借钱投资,那便不是单一可不可行的问题。

建议怎样加按、如何将套现所得用于投资,是明显的方法论。善用知识加上有良好的判断,也许可以能达到增加回报的目的。假设这种以方法论的知性行为奏效:一个人投资获利,赚到「第一桶金」或顺利以加按将物业「一变二,二变四」,他就可以停下来享受财务自由吗?抑或会更上一层楼,追逐「第二桶金」,计算如何将物业「四变八」,再壮大资产谋求更大的利润。又是否直至遇上经济循环的另一端,一切打回原型?甚至人财两失于无踪,如人称地产神童罗某等?

自由的灵性行为

有别于技术知识层面的智力运用,一般则称为智慧(Wisdom),有人认为智慧比知识高了个档次。智慧要处理的,不止是怎样才做得到,还要在追问什么才是理想和如何有价值的问题。儒家理想中的君子应成仁取义,基督教要求追随者爱邻人的舍己,这些都是哲理性的述说;然而,这类论述都不是可以用「实用」或「不实用」来判断的。因此,有人认为,智慧的哲理原素大致上都是「不太实用」的。

友人是企业家,他对哲理性言说就极其不屑,他常说:「个D嘢,唔实际、冇用嘅!」笔者没有研究友人的想法,但一般观察是所谓智慧格言、金句,或多或少是渗透着文、史、哲的内容;而从商的人讲的是利、为的是钱,所以不懂人文学科的价值或是可以理解的!好奇的是,如友人进了大学做了校董,情况会怎样?当然,非商科出身的人不必然是智者;同理,商科毕业的也有充满睿智的哲人,分别只是多少而己。

笔者认为,智慧是一种有自由和自主的灵性行为,讲求的是心、身以外属灵取向。灵性的向度令人有新的视野可自主地选择,而选择的目的却不止于关顾个人福祉。在自由的国度里,人可以向更大的理想和更高的意义作考量。当下取舍并不限于有、无二元思维,而是对恒久不变的底蕴有所认识,又或舍利就义,成全众数;都是一种生命的洞见。

唔输、就赢的安份

人生到了一定阶段,有了自己的一份,基本生活可以安顿下来;又目睹过几次经济循环、赢来的可以倒输回去,学会不为诱人的财技所惑而去获取财富,或是人生「唔输、就赢」的所谓大智若愚。按揭的原始设计,是借款人可以不必储蓄几十年,就先行借款购入居所;按揭虽有高杠杆的效果,但原本设计却不是造就炒家加按炒作。

文首提及的课程,值得问的是,大学是怎样分辨智慧、知识,何以会在课程标榜实用智慧?或者我们可以这样理解:普遍地,港人只留意方法论的讨论,然后将一切非知性和没有使用价值的,全归纳至「斋讲、唔得」的类别──那些伦理和道德的关注,只是宗教人士才会深究,不必扰民。心理认知与日常活动出现矛盾,大学又予以迎合,便生出市场主导式的卖点。笔者自认「老饼」,在看到此等时代混合新语,便有突兀和滑头的感觉。至于现阶段宜加按买些什么的贴士,更是不堪入目!

今天社会的现实主义和实用主义,将知识和智慧对立了起来,所以我们对腰缠万贯的土豪会羡慕地説:「人家有钱就可任性!」对于学富五车的学人,就如动物园看奇珍异兽般说:「真系出世奇人!」

原文刊于信报网站
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz