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[王建成] 分类新闻   

楼市的损失厌恶

   2016年06月22日(Wed)
2016年06月22日(Wed)
【28Hse.com】  
不同领域中的专业人士,对一定范畴的认识较其他人多,是正常不过的常识。他们的意见可供业外人士参考,因此,他们往往被尊称一句专家。不过,总有一些人会以为自己是全方位的专家,会对近乎所有领域的事件都有过人洞见。

话说友人心理冶疗师阿宽,他的岳母便是一位全方位极有意见专家,举凡阿宽应该佩什么款式的眼镜、阿宽家的电视应该有几寸,她都会奉上其见解。而阿宽岳母专研的其中一个领域,就是楼市。

禀赋效应的损失厌恶

此位岳母大人「研究」楼市多年,有一份心得,可化为五字真言,叫「卖咗买唔返」。较详细的解释,是楼价大致上跑赢通胀,长升长有,因此楼之为物,只应买,不应卖。即使迫不得已要卖楼(例如说阿宽及宽嫂要换楼),如以市价卖楼也是失败,一定要高于市价才考虑。于是,市场同类成交800万元的物业,放盘叫价起码要达1000万元,成交价低于900万元也算「卖得太便宜」,即所谓 「蚀章」。

以上想法,心理学上形容为禀赋效应(Endowment Effect),古文叫敝帚自珍。

简单来说是全面高估自己拥有东西的价值。有此想法的人绝不是少数,阿宽岳母大可欣慰其道不孤。在禀赋效应内的损失厌恶(Loss aversion)或能解释香港楼市的现象:站在经济学角度,一元就只是一元的价值,但心理学却发现,对不少人来说,失去所带来的失落感,程度将远高于物品本身的价值。所以,因放弃拥有而带来的失落,令人更紧扣当下的所有。放在物业市场的行为将会是怎样?

在楼市中,「卖咗买唔返」的损失,行为演变就是连连的叫价一个比一个高。虽然放盘业主未必是比你我更心雄的炒家;但相信自己的物业比别人好,邻居单位成交价800万元,自己的单位怎样也应该多一点;加上要预留买家讨价还价的水位,叫价1000万元似乎是合理不过的事。

媒体报道和明灯导向

当然,目前市况逆转,禀赋效应减弱,部分负债重的业主开始接受议价空间;而此类个案经传媒放大,却会进一步加强「楼市要跌」的心理预期。如果将媒体报道方式前后比较,看到的是一个颇有趣的言说方向:

升市时,上述单位如果以820万元成交,媒体一般会比较邻居成交价,大字标题:某屋苑尺价再创新高;跌市时,如果单位以780万元成交,拿来比较的很多时却是叫价,那些标题便是「某屋苑业主劈价220万元」,读者宜留意,比较的标准究竟是同类单位的成交价,抑或是本来已「坚离地」的叫价。当此等言说配合专家分析,就成为一种导向式的「预言己造」。

类似阿宽岳母此类专家,或多或少都带来参考价值。如果他们在跌市之时,仍然坚持「卖咗买唔返」的信念,大概反映楼价未跌够;相反,如果他们改口说「卖咗买得返时」,或者是入市时机。

原文刊于信报网站
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz