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[王建成] 分类新闻   

楼市的「主流意见」?

   2016年06月15日(Wed)
2016年06月15日(Wed)
【28Hse.com】  
官方及私人的指数虽然都反映楼价自高位下调一成多后开始企稳,但主流意见(包括媒体)似乎仍认定楼价仍会反覆向下,某大行更估计楼价仍会跌三、四成。笔者尝试看看两个主要外围因素,再回头审视我们日常接触普遍的楼市看法。

说主流意见认定楼价向下,可由几则按揭新闻看出端倪:负资产宗数破千宗、楼按年期贴近历史高位、发展商为一手新盘推出免压测、只供息的按揭、财务公 司把手上按揭资产打包转手。以上按揭市场上的几个发展,无一例外被媒体演绎为楼市凶兆;负资产等同坏账、按揭年期长反映借尽的情况、发展商要用特制按揭催 促入市显示清货需要和财务公司乱做按揭制造次按风暴等。

目前的楼价无疑偏高,楼价的调整,似乎已触发部分过去观望的买家入市。在任何角度看,由高位回落一成多的楼价仍属偏高,但市场心理似乎已开始接受此 水平的楼价。偏高楼价在港已历时多年,其中成因可能是本地供应问题、外来买家的因素、外围量宽的影响和超低息的造就。种种可能和原因当中,笔者相信,美国 和中国两者皆有着主宰的份量,今次先谈美国因素。

美国因素
美国去年退市,年初加了一次息,数月前联储局主席耶伦预期在「未来数月」再加息。结果数月过去,美息维持不变,以利率期货看,似乎大家都不预期美息 能有大升空间。一般分析指联储局未能按步加息,原因是新公布的就业数据转差;新增职位数据不理想,自然是联储局对加息转趋审慎的原因之一。但与劳动市场互扣的其实是整体营商和投资市场的环境却一直在变。

近期美国股市有一个罕见的集体现象:众多上市企业股东都在回购公司股份。说他们看好后市,他们却没有把资金用于扩充业务;说他们看淡后市,却用真金 白银回购公司股份,让股价坚实。说来说去,就是一众股东找不到比回购公司股票更好的投资。本来有人辞官归故里、有人漏夜赶科场,看好看淡就是自由市场的特性,一家半家企业股东回购股份,可能只是个别事件;目前的情况却是大量企业都在回购公司股份,原因何在?

出现普遍回购的原因,可能与股东认定联储局接受不了股票市场价格大跌有关:联储局延续低息政策,表面上在稳定就业市场,但内里的目标,就是指向「不容许美股大跌,影响财富效应从而推低消费」。每次联储局暗示要加息,股市下跌,主席耶伦便按兵不动,更是坐实联储局「保持财富效应>刺激消费>维持就业市场」的策略。支持股市去保消费和就业,于2015年的中国A股也发生过,只是手法略有不同、对自由市场的认知有落差而已,并不是什么 创新做法。

市场既然认为联储局不容股市大跌,股东回购公司股份便是相对风险不高、稳回报的作为,与其冒险扩大投资,不如买自己公司股票稳阵。

央行政策市下的资产市场
由国际环境看,欧日加码推出量宽,应该是美国退市而加息的良机;反正热钱仍然四处流窜,联储局收水,只要有人持续放水,美国企业仍有平价融资渠道。此中道理就是「有人顶档、早走早着。」因此耶伦几年前已在叫嚷加息、退市,只是通缩阴霾一直在纠缠;然而,欧日最近再推负利率,这代表美国其实毋须急于加息,因为那「顶档的人」将会由短工变长工!在此情况下,预期未来美息上升不会急,步伐也不会大。

再进一步看欧日央行的政策,是明确以防止通缩为要务,在各国联手下,未来一段时间将可能在温和通胀的机会较高。如果大环境是温和通胀、相对低息,对资产价格的预测便不宜过于悲观。

过去3年,不时听到市场分析指美股见顶,说了几年,美股仍是在高位运行,这些分析虽然没有错、但也没有对,如果市民听了而去沽美股,这是市民的演绎。美股的高价位、高P/E在在反映今天是「央行政策市」,类似的情况也在本地楼市出现,楼价见顶的分析说了几年,目前较高峰稍回仍是在高位运行。

说到底,升升跌跌的预测谁都会说,「估市」欠了具体时间,不过是泛泛之言,无太大参考价值。当然,今时今日除美国因素外,中国也不容忽略。左看右看,中国因素亦是最难拿捏的。至于此对本地楼市有何影响,稍后再谈。

王建成
宏亚按揭证券营运总裁及董事

原文刊于信报网站
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz