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[王建成] 分类新闻   

捆绑式次按风暴?

   2016年06月07日(Tue)
2016年06月07日(Tue)
【28Hse.com】  
有周刊报道,市场上有提供楼按的财务公司,将不同业主向他们抵押的多个物业,「打包」成一篮子的抵押品,再向另一家财务公司借钱。报道指如此操作,会大增楼市风险,更怪罪问题源出金管局限制银行楼按。是耶非耶,不如了解一下。

有关报道指,在此种模式下,借款「被打包」的业主们并不知情,若其中有业主拖数不还,终极新债主有权向其他业主追数收楼;如果打包按揭再借款的财务公司财政出现问题,甚至可能出现只要其中一个业主违约,整个打包组合借款被Call Loan(贷款人要求借款人即时还款)的情况。本来供款正常的业主要提早还款,没有资金还款只好卖楼,结果是增加楼市风险。

讨论上述报道提及的风险前,首先说明几个基本概念。在小业主来说,按揭是债务,对贷款机构来说,按揭却是资产;如其他资产一样,可以作为抵押品借款,或转售套现。但不管将按揭资产抵押或转售,都应该不会改变原有按揭合约下借贷双方的权责。

新债主的贷款动机

一家财务公司手持一批按揭合约,如要套现,简单可行方式有两个:其一为将资产转售,按揭合约转售后,买家便继承原有合约中贷款人的权益。打一个比喻,情况类似业主将出租单位连约出售,新业主便继续收租。此种情况下,原本提供按揭的财务公司一手收钱,一手交出按揭资产;部分情况下,套现的财务公司,会继续作为供款的收托中介 (collection agent),但其财务情况便与新债主如何处理按揭合约,完全没有关系。

另一种情况是财务公司将按揭资产打包,作为抵押借贷,借入营运资金(working capital loan);情况类似业主将出租单位抵押借款。在正常情况下,A财务将其按揭资产抵押予B借款人,A财务仍然是每月收取还款的公司,如在打包组合内出现断供,正常处理方法是更换组合内容,抽走断供的按揭,换上另一笔按揭抵押;另一个常见处理是A财务公司向B部分还款,而所谓捆绑式「被」提早还款,可说罕有的情况。

其次,万一A财务出现财困,未能向B新债主履约还钱,此时新债主便有权接收打包抵押品,即按原本A与个别债仔订定的合约,按月收取供款。对债仔来说,是债主换了,但债务内容应该不变。当然,一般按揭合约是会有Repayment on Demand的条文,新债主如同受监管的银行,是可以要求即时还款。分别是会否执行和如何执行!

不过,对新债主来说,债仔持续供款,又有何理由动辄要求即时还款?相对来说,如果A财务一直没有把按揭资产抵押,当A有需要时,他本来就有机会要求即时还款(就算A真的财困,更常见的情况是将按揭资产打包转售,套现比向每个业主即时还款,简单快捷得多)。

在实际上,有财力大手向同业贷款的新债主,多为行内老字号,在业内都有逾十年的经验,自惜羽毛,向同业贷款/买下按揭资产,动机断不是为要向小债仔逐一要求即时还款。这里更值得反问,在市场一片看淡,风声紧张的环境下,为何仍然有人愿意真金白银买入被视为高风险的财务公司按揭资産(或接受为借款抵押)。笔者还是那句,在资本主导的市场,资金的投入比免费意见更有参考价值。

简单的逆向思维

有关报道指财务公司打包按揭和抵押借款,增加市场风险,原因在于金管局收紧银行按揭,令借款人转向财务公司借款。其实,是否我们又没有抓准问题所在?

试想一下,报道中的贷款个案,将物业当作提款机,多次加按套现,此是稳健银行应该接受的授信模式吗?一位业主购入400万元的单位,本来向银行借一按,单位升值后,再展转由银行走向多家财务公司做按揭套现,累积借款逾600万元。如此有需要地「进取」,又岂是寻常用家所为?此类借款人接受财务公司贷款,原因不外乎较易借款,他们当然没有理由期待财务公司会在利息、贷款内容、追收欠款、要求客户提早还款的政策与银行一样客气!

有关报道值得逆向思维是如果没有管制,此等按揭已大量潜藏在银行体系,难道银行的存户乐见这个现象?在重重管制下,愿意接受高利率,换来非优质和借款规模受限,而且被拒诸银行体系,对金融稳定是好还是坏?思考一下上文提及的贷款操作,相信也有清楚答案。
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz