28Hse 香港屋网
2019年08月: 平均成交尺价 $12291 3.06%   (上月:$11926)
新闻及文章搜寻:
   昔日地产资讯: (YYYYMMDD)
地产新闻
新盘
政府楼市政策
楼市走势
成交个案
按揭
拍卖
城中名人
工商铺
土地新闻
代理人 Insider
商场宣传
国外地产
新盘追踪
价格消息
优惠消息
图片集
住在香港
地区
专家博客
三地产焦点
脱苦海讲楼
隼备买楼
王建成
祥益文集
栓新多角度
潘sir《楼市新思维》
Planto
新闻内容
[王建成] 分类新闻   

给用家的留言──应用篇

   2016年06月01日(Wed)
2016年06月01日(Wed)
【28Hse.com】  
早前笔者提到,现行负资产的定义,主要由银行利益出发。而物业成为负资产,对业主来说当然不是好消息,现实问题就现实地面对,小业主如何应对?

小业主用家在楼价高峰时购入单位,如果打算长期持有的话,根本不应过分在意短期的价格走势。说到底,除非楼价只升不跌,又或完全禁绝物业按揭,否则负资产可视为周期现象,问题在置业时「无咁大个头,戴咁大顶帽」,目前就要准备,如何将冲击减至最低。

投资者充斥的波动

宏观而言,在收紧按揭及加徵多项印花税后,楼市中投资者的比重已大幅减少。1997年每月有近1.5万宗住宅成交,2015年数字是4808宗,成交量下跌67%。2016年至今,成交量比去年同期仍见下跌。大胆估计,上一个高峰期有六成住宅成交涉及投资成分,而当前估计涉及投资成分的交易不足两成。须知这四成的增多或减少,是会为楼市带以倍计的波动。

用家与投资者对待负资产的态度亦完全不同,后者见势色不对,较倾向于止蚀离场,可能为银行带来实际损失;而前者除非走投无路,否则会倾向继续供款。在楼市以用家主导的情况下,负资产出现,对银行体系的影响其实极为有限。不少人担心负资产重现,可能促使投资者止蚀放盘,推动楼价进一步下跌;但按揭指引收紧多年,估计此方面的影响已远不及过去的周期。

基本步:管理好个人信贷纪录及工作热诚的回归

当物业成为负资产,一时三刻难以改变,建议小业主可以留意以下几点:

首先准期还款,连一天迟供也不要出现。延期还款的户口,会引起银行特别留意,持续出现迟供纪录,银行便有更大动机要求提早还款,更会为未来申请其他贷款或转按带来负面影响。在信贷资料库日趋完善的今日,借款人要紧记:信贷纪录是跟一世的,不值得因为一时遗漏或任性,而令信贷评级下跌。

其次,是尽量减少消费性贷款(减少消费在宏观层面不利经济增长,但在经济下行之时仍鼓吹消费,是推人去死,笔者有所不为);例如以信用卡购物并只付最低还款。须知道信用卡利率动辄30多厘,是按揭贷款利息的10多倍。以钱的成本计,身上多负一万元信用卡欠款,相当于多欠10多万元的按揭。减少不必要的消费贷款,可能的话,增加储蓄,即使未来加息,都有馀裕作出应对。

另外一个建议是努力工作,经济增长放缓,平均薪金可能难见明显升幅,但反过来想,打工仔更应努力工作,保住职位,有稳定的收入才可安然应对负资产。心存侥幸,望在投资市场有所斩获,有可能就如大部分人的经验「愈穷愈见鬼」!

至于那些现在已入市,却仍留下较多手头资金的用家,即使物业成为负资产,但已处于进可攻退可守的有利形势:如果认定资产价格会进一步调整,利率又会持续上升,可以考虑以手上现金进行部分还款,减低负担及每月支出。如果发现楼价整固后再回升轨,手上的资金便有更大的运用弹性。须知在困难时期借钱,是一个事倍功半的作业,有备用资金在手是名符其实的上上签。

33个月的护身符

当然,以上建议主要由用家角度考虑,至于那些运用高按揭杠杆入市的投资者,本身已属艺高人胆大,便不在本文讨论之列。

又要增加储蓄,同时减少消费,还要每个月紧盯供款日的存款,以备准期还款。这里牵涉了一套有「纪律」的涵养,用近期流行的讲法:市民不可「用自己的方法」去供楼,一切都是有规有距的!

说来说去就是勒紧裤头,或者用家也会问,究竟紧日子要过多久?其实日子是可以计算的,参考上一个周期的数据,以上次恶劣的情况计,可能维持33个月;而本周期的内在基本因素有所改善,苦日子可能不会长达33个月。如果小业主已有充份储备,预期可应付未来33个月的紧日子,估计可平稳渡过。至于「33个月紧日子」的推算从可而来,稍后再谈。

王建成
宏亚按揭证券营运总裁及董事

原文刊于信报网站

作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz