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[隼备买楼] 分类新闻   

最好的换楼时机还未到

   2014年09月23日(Tue)
2014年09月23日(Tue)
【28Hse.com】  
最近发展商常公布把待兴建的物业「缩则」,先有新鸿基向城规会申请把沙田香粉寮、元朗东的项目及屯门扫管笏星提2期缩则,其中星提2期提供406个实用面积小于431尺的单位,其中110个单位为面积只有200尺左右的开放式单位,占整个项目单位总数一成。

市区单位方面,刚投得观塘市中心地皮的信和和华置,也公布投资180亿,并增加中小单位供应,主要提供500-700尺的两房及三房单位,提高可供应单位数目达2,000伙。

市场上对以上缩则决定有两个意见,其一是提高单位数目,有利增加供应纾缓供应紧张,另一方面又担心中小单位成为市场主流,供应渐多之下令到细价楼的楼价受压。

未分析缩则潮对未来的影响前,先要界定清楚一下细价楼和细单位的分别。

据金管局陈总的说法,600万以下的楼是上车盘,不过按笔者的说法,400万以下的才是上车盘,因为最高可做9成按揭,细价楼除了要供得轻松之外,首期也要付的轻松。

细单位的标准就规范得多,按差饷物业估价处的标准,实用面积40平方米(约430尺)以下的是A类单位,即是细单位,40-69.9平方米(约430-750尺)才是B单位,两者皆被市场归纳为中小单位,实际上是有分别的。

清楚界定中小单位的定义后,就可以看看数据,按2013年的数据显示,A类单位的总存量为354,077个,当中9,433个为20平方米(约220尺)单位,新落成单位有1,423个,而B类单位总存量为548,666个,新落成单位有4,496个。

另根据发展商的说法,未来的潜在供应应该集中于B类单位,因为缩则都是为了多建500-700尺的两房及三房单位。

以上数据可以告知我们几件事

- 200尺以下细单位继续物以罕为贵,加上lump sum细,尺价仍会比一般单位高,贵买贵卖而已。
-细单位的存量和供应也非想像中多,潜在供应相比B类单位也不是最多,未来的供应重灾区不会是A类单位。
-中单位的存量是各单位中最多的,供应量和潜在供应也是最多的,未来因供应增加而升值能力最差。

假如以细单位换入中单位为目标的话,现在并非最佳时机,可以等多两三年才计划也未迟。
作者: 梁隼
新派楼评家,凭自己多次买卖获利经验,集合投资及居住需要分析楼市,著有《上车置业全攻略》及《居屋王置业百科》。只要有办法,买楼上车并不是难事。
作者网志:http://www.ccomentary.com