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2019年08月: 平均成交尺价 $12239 2.62%   (上月:$11926)
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[隼备买楼] 分类新闻   

红磡城中汇填补换楼缺口

   2014年07月18日(Fri)
2014年07月18日(Fri)
【28Hse.com】  
红磡区近年的新盘以开放式或一房单位为主,两房单位供应不多,位于机利士南路及宝其利街交界的新盘城中汇,却一反传统整座物业全部都是两房单位,填补了区内两房单位的缺口。

城中汇是首个以限尺地形式招标的地段,按规定物业需要提供最少80%面积不多于实用面积538尺的单位,而城中汇则超额完成,所有95个单位都是面积约400馀尺的两房单位。

景观

物业四周都是以单幢物业发展为主,前面西南方黄埔街是一列七层高的唐楼,最低层单位的高度已高过前方的物业,享有开扬楼景。东南面为楼景为主,斜对面为入伙数年,提供开放式单位为主的芜湖居,不过物业贴近机利士南路兴建,与东南面的观音街有一小段距离,所以不至于太焗促。西北面主要面向机利士南路及芜湖街,沿途汽车流量都颇繁忙,旁边暂时都有较开扬楼景,不过对面曲街地盘及芜湖街与获嘉道之间的住宅地盘都正在施工中,景观会面临变数。

A 座向:西北 面向:机利士南路 低层景观:楼景 高层景观:楼景
B 座向:西南 面向:机利士南路 低层景观:楼景 高层景观:部份中环海景
C 座向:西南 面向:宝其利街 低层景观:楼景 高层景观:部份中环海景
D 座向:西南 面向:宝其利街 低层景观:楼景 高层景观:部份北角海景
E 座向:东南 面向:观音街 低层景观:楼景 高层景观:部份北角海景

社区

发展商声称物业拥有六大铁路优势也所言非虚,因为由屋苑前往红磡站、兴建中的何文田站及黄埔站都可步行前往,现时红磡站是东铁线、西铁线及城际直通车的综合总站,日后观塘延线、沙中线及港深高速铁路(高铁)通车后,就能拥有六线优势。屋苑附近为传统住宅区,有很多食肆和必需品街铺林立,应付起居需要绝对无难度,邻近又有大型商场如黄埔花园商场群及红磡港铁站旁的置富都会广场。屋苑位处小学35校网,不属于传统四大校网如34及41校网,不过校网内都有多间著名学校。

设计

屋苑不设商场及地铺,地下为屋苑住户入口,一及二楼为停车场,三楼设有会所,提供健身室、休憩室等设施,屋苑不设14及24楼,因此5-13、15-23及25楼为住宅单位。屋苑不设相连或复式单位,不过5楼所有单位都附设平台,而25楼所有单位都附设天台。单位设计分直厅(B,C及D单位)和横厅(A及E单位)两种,直厅单位中C单位没有玄关,横厅单位不设玄关,都是比较实用的设计。浴室方面只有横厅设计的A及E单位是设有窗户,其馀单位的浴室都不设窗户。每个单位都有露台,从发展商的楼书显示露台的面积约为两尺半乘八尺,另外除C单位外其馀单位都有工作平台,不过所有工作平台都是与毗邻单位相连,似乎欠缺私隐。

单位楼底高3.5米,属豪宅级别的楼底规格,也较附近的半新盘如芜湖居、御悦等高。单位另一特色为窗台较一般楼宇低,可以增加窗户面积,增加室内探光度,带来舒适的室内环境。

以下为单位的简介

A 实用面积:413开则:横厅 浴室:有窗 工作平台:有,与B单位相连
B 实用面积:423开则:直厅 浴室:无窗 工作平台:有,与A单位相连
C 实用面积:410开则:直厅 浴室:无窗 工作平台:无
D 实用面积:410开则:直厅 浴室:无窗 工作平台:有,与E单位相连
E 实用面积:420开则:横厅 浴室:有窗 工作平台:有,与D单位相连

价单

发展商定价参考邻近楼龄相若的半新盘作为参考,根据第一份价单资料,实用尺价平均为16000元,比邻近半新盘稍高,当中以A单位售价最平,最平单位入场费为627.9万元,最贵单位为20楼B室,定价为762万元。

A 售价:627.9万-693万 尺价:15203-16780
B 售价:683万 - 762万 尺价:16147-18014
C 售价:667.1万-732.9万 尺价:16271-17876
D 售价:663.8万 - 751.6万 尺价:16190 - 18332
E 售价:653.1万 - 731.2万 尺价:15550 - 17410

发展商即供四种付款办法,分别为80天成交期即供付款(按定价减4%),150天成交期即供付款(按定价减3%),即供二按计划(按定价减3%),及建筑期付款(照定价),另外发展商提供送赠成交价6%的印花税回赠,而恒地会会员直接经由恒基物业代理有限公司购入物业可获送赠24个月管理费优惠。

80天成交 定价折扣:4%印花税回赠(相对定价):5.76%合共折扣:9.76% (最高折扣)
150天成交 定价折扣:3%印花税回赠(相对定价):5.82%合共折扣:8.82%
二按(80天成交)定价折扣:3%印花税回赠(相对定价):5.82%合共折扣:8.82%
建筑期 定价折扣:0%印花税回赠(相对定价):6%合共折扣:6%

如手头上有充裕现金,又想锁定按揭避免失预算,适合选择80天成交期,可获得最高折扣。两个长成交期的方案中,以建筑期较可取,因为物业预计明年第三季入伙,距今有一年多时间,选择150天成交期的多付1%楼价可以迟70天付清楼价,而选择建筑期付款的就要多付3.76%来换取可以迟至少280天付清楼价,看来划算一些,如果物业未能如期入伙,选择建筑期付款就可以再迟一点才付清。至于首期不足的朋友,就只有二按计划可以考虑了。
作者: 梁隼
新派楼评家,凭自己多次买卖获利经验,集合投资及居住需要分析楼市,著有《上车置业全攻略》及《居屋王置业百科》。只要有办法,买楼上车并不是难事。
作者网志:http://www.ccomentary.com